BREIG Aquamarine III: Ertrag pro Schlafzimmer, Ratenzahlung, Pacht
Balinsky hat ein Interview mit dem Bauträger BREIG in der Anlage Aquamarine I in Canggu aufgenommen. Es geht um das neue Projekt Aquamarine III in Pererenan. Aufgenommen wurde es, als der Bau gerade erst begann. Laut Daten von Balinsky ist die Anlage inzwischen fertig.
Der Experte — Nikita Shelomentsev, BREIG. Das Unternehmen baut Villen und verwaltet sie selbst.
Die Zahlen unten stammen von Nikita. Balinsky hat sie nicht überprüft. Es sind Zahlen zum Zeitpunkt der Aufnahme.
1. Wo das Projekt liegt
- Aquamarine I und II liegen bei Batu Bolong, im Zentrum von Canggu.
- Aquamarine III liegt in Pererenan, gegenüber von BALIWOOD I und II desselben Bauträgers.
- Bis zum Meer sind es etwa 200 Meter. Das Meer sieht man vom Schlafzimmer im ersten Stock und vom Dach. Über dem Dach gibt es noch eine Aussichtsplattform.
- Laut Nikita ist Pererenan schnell gewachsen, seit es die Abkürzungsstraße (Shortcut) aus Canggu gibt: Innerhalb von sechs Monaten bis einem Jahr eröffneten Restaurants und neue Villen entstanden. Zur Hauptstraße sind es 1–2 Minuten mit dem Roller.
2. Die wichtigste Zahl: Ertrag pro Schlafzimmer und Nacht
Villen haben 2, 3 oder 4 Schlafzimmer. Um sie zu vergleichen, rechnet BREIG den Umsatz pro Schlafzimmer und Nacht.
- In BALIWOOD (ebenfalls in Pererenan) sind es laut Nikita $135 pro Schlafzimmer und Nacht bei 94% Auslastung.
- Im Neujahrsmonat lag die Auslastung bei 98%.
- Vor der Pandemie waren es $80–90 pro Schlafzimmer.
- Nach seiner Rechnung amortisiert sich eine Villa bei diesen Zahlen in etwas mehr als 5 Jahren.
3. Warum 4 Schlafzimmer sich mehr lohnen als 2
Pool und Wohnzimmer teilt sich die ganze Villa. Jedes weitere Schlafzimmer kostet weniger als das vorige, der Umsatz wächst aber mit der Zahl der Schlafzimmer. Nikitas Beispiel:
- 3 statt 2 Schlafzimmer: Preis etwa +30%, Umsatz +50%.
- 4 statt 3 Schlafzimmer: Preis etwa +20–25%, Umsatz +33%.
Deshalb bringen laut ihm Villen mit 3–4 Schlafzimmern die beste Rendite. Kleinere Villen kauft man, um das Modell mit einer kleineren Summe auszuprobieren.
4. Preise
- „Smart-Villen“: 2 Schlafzimmer plus Arbeitszimmer mit Schlafsofa — ab $300–330 Tsd. in der Baugrubenphase.
- Aquamarine III: Villa mit 4 Schlafzimmern, 300 m², zwei Pools (unten und auf dem Dach) — $750 Tsd.
Laut Nikita ist der Preis endgültig: keine Steuern obendrauf, mit Möbeln, Deko und Geschirr.
5. Wie man zahlt
- 35% zu Baubeginn. Damit sind das Grundstück und der Start der Arbeiten gedeckt.
- Der Rest monatlich nach Baufortschritt, etwa 5,5–6% pro Monat.
- Die Bauzeit beträgt 12–14 Monate.
6. Wertzuwachs während der Bauzeit
- Laut Nikita hat im vorigen Projekt etwa die Hälfte der frühen Käufer weiterverkauft, die andere Hälfte hat behalten.
- Im Schnitt beträgt der Zuwachs 30–35% von der Baugrube bis zur fertigen Villa.
- Manche machten auch 50%, aber sie hatten in der Pandemie gekauft. Darauf sollte man sich laut Nikita nicht verlassen.
7. Rendite: damals und heute
- Vor der Pandemie — 12–14% im Jahr (etwa $80 pro Nacht, Auslastung etwa 80%).
- Zum Zeitpunkt der Aufnahme — 15% und mehr, bei manchen Objekten 20%. Auslastung über 90%, Nachtpreise etwa 1,5-mal höher als vor der Pandemie.
- Nikita sagt selbst: Ob das hält, sehen wir in ein, zwei Jahren. In 3–5 Jahren könnte die Rendite auf 12–14% zurückgehen.
- Zum Vergleich nannte er Dubai mit etwa 6,5% und Thailand mit 8–10%.
8. Wie die Verwaltung arbeitet
- Eine Villa geht 2–3 Wochen nach der Übergabe in die Vermietung.
- Kanäle: Buchungsportale (Airbnb, Booking) — 30–35% des Umsatzes; Agenten — etwa ein Drittel; Direktbuchungen über soziale Netzwerke — etwa ein Drittel.
- Der Vertrieb kostet im Schnitt etwa 10% des Umsatzes.
- Das Reinigungspersonal führt eine Mängelliste und bekommt für jeden gefundenen Mangel einen Bonus. Kleines wird zwischen Gästen repariert, Größeres in die Nebensaison verschoben.
- Reparaturen bis $200 im Monat erfolgen ohne Zustimmung des Eigentümers. Größere Reparaturen laufen über einen Kostenvoranschlag, den der Eigentümer freigibt. Zum Zeitpunkt der Aufnahme besprach BREIG mit Investoren einen eigenen Fonds für größere Reparaturen.
9. Garantie und Eigennutzung
- 12 Monate — für kleine und kosmetische Mängel.
- 7 Jahre — für Konstruktion, Abdichtung und Haustechnik.
- Der Eigentümer kann so lange in der Villa wohnen, wie er möchte. Die Termine muss er der Verwaltung vorher mitteilen, damit keine Buchungen storniert werden müssen.
10. Grundstück: Leasehold und Verlängerung
- BREIG arbeitet mit Leasehold — langfristiger Grundstückspacht. Laut Nikita erhöht Freehold weder den Nachtpreis noch die Auslastung, Leasehold amortisiert sich dagegen schneller.
- Eine Villa wird laut ihm meist für 5–7 Jahreserträge verkauft.
- Die Pacht läuft 30 statt 25 Jahre: Das Grundstück kostet etwas mehr, aber man hat 5 Jahre mehr Umsatz — etwa +20% Ertrag über die ganze Laufzeit.
- Im Vertrag steht die Verlängerung zum Marktpreis nur des Grundstücks. Den Preis bestimmen unabhängige Gutachter.
- Die Verlängerungsdauer wird festgeschrieben, wo es geht: Aquamarine III — 30 + 20 Jahre. Balinesische Eigentümer stimmen laut Nikita immer seltener langen Verlängerungen zu.
Wie es weitergeht
Laut Nikita gibt es neben Aquamarine III 800 + 300 m² für ein Restaurant und Gewerbeflächen — wahrscheinlich Spa oder Fitnessstudio eines externen Betreibers. 300 Meter entfernt liegen 2 Hektar für Aquamarine IV: zwei Bauabschnitte, Pacht 30 + 30 Jahre, ein Plan mit Flächen für Kinder und Spaziergänge.
Das vollständige Interview (auf Russisch) gibt es über den Video-Button unten.
