巴厘岛各区域别墅真实收益率：2026 年数据
AB
Andrei Balinsky
Balinsky 创始人
年化 25% 的回报是巴厘岛市场上最常见的虚假承诺。以下是数据给出的答案 —— 由 Balinsky 于 2026 年 9 月根据自有目录和租赁数据库测算。
两居室别墅每晚中位报价（挂牌价，6,305 套出租别墅）：
— Bukit —— $188
— Berawa —— $157
— Pererenan —— $150
— Uluwatu —— $148
— Sanur —— $133
— Seminyak —— $131
— Ubud —— $121
— Canggu 中心 —— $120
— Nusa Dua —— $108
中位数两居室别墅在 65% 入住率下的收益率：
— 大 Canggu —— 毛收益约 10%，净收益约 5%
— Bukit —— 毛收益约 11%，净收益约 5%
— Ubud —— 毛收益约 10%，净收益约 5%（售价样本较小）
— 巴厘岛全岛 —— 毛收益约 10%，净收益约 5%；一居室别墅约为毛 14%、净 7%
投资者容易忽略的成本：
- 订房平台佣金 —— 约占收入的 15%。
- 管理费 —— 收入的 15–25%。
- 运营成本（电费、泳池、花园、清洁）—— 收入的 5–8%。
- 租金所得税 —— 税务居民按租金总额缴纳 10% 最终税；非居民一般预扣 20%。
- 租赁产权摊销 —— 25 年租约每年消耗约 4% 的售价。
合计约一半的毛收入用于成本和税费：毛收益 10%，净收益约 5% —— 这还没算租期缩短。
实用框架：扣除所有成本后计算净收益，与其他投资选择比较，并向开发商索取 12 个月的真实入住率报告。
完整方法与区域表（英文）：巴厘岛各区域别墅收益率。按区域和卧室数的每晚价格：巴厘岛各区域别墅租金。