巴厘岛房产税费：PPh、PBB、BPHTB和Meterai印花
AB
Andrei Balinsky
Balinsky 创始人
印尼针对房产所有者的税收制度，和俄罗斯或欧洲不一样。我们来看看你会遇到的四种主要税费。
- PPh（Pajak Penghasilan）：所得税
如果你在巴厘岛出售房产，卖方要缴纳交易金额2.5%的PPh。这笔税在办理手续时由公证人代扣。
如果你出租房产，土地和建筑物的租金要缴纳10%的最终税（第34/2017号政府条例）。对非税务居民，税务局在实践中也收10%，不过一些顾问认为应该是20%。短租属于酒店业务，有自己的税种，见房产税费。
- BPHTB（Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan）：土地和建筑物权利取得税
由买方在办理交易时缴纳。税率最高为房产价值减去免税额（NPOPTKP）后的5%。从2022年起，免税额不低于8000万印尼盾，具体金额由县政府确定。这笔税由公证人代扣。
- PBB（Pajak Bumi dan Bangunan）：每年的土地和建筑物税
由所有者每年缴纳。税率最高为NJOP（政府评估价值）的0.5%（从2022年起由县政府确定税率）。NJOP通常比市场价低3–5倍，所以实际缴纳的金额不大。一套价值20万美元的别墅，PBB通常每年在100–300美元之间。
- Meterai：印花税
这是贴在文件上的一枚小印花，由第134/PMK.03/2021号条例和2020年第10号法律规定。每枚1万印尼盾（约0.6美元）。所有金额超过500万印尼盾的合同都需要，包括租赁合同、买卖合同和授权书。从2021年起，电子Meterai合法化。
新手投资者常犯的错误：以为PBB就是全部。实际上，每年的负担还要加上许可证费用（如果房产出租）、物业管理公司费用、保险，以及续办许可证时定期产生的法律服务费。
起步时要做的事：
— 申请NPWP（税号）。没有税号，很多税会按更高税率代扣。
— 为出租业务单独开一个银行账户，不要把收入和支出混在一起。
— 找一位本地外包会计。在巴厘岛每月费用为150万–300万印尼盾，可以省掉90%的税务琐事。
如果通过PMA经营，税务结构不同：在个人PPh之外，还要加上22%的公司所得税和必须提交的年度报告。
编辑说明
Balinsky编辑部 · 2026年10月12日。
更新：更新了买方税（BPHTB）的免税额：不低于8000万印尼盾，而不是6000万。更正了租金税：是10%的最终税，而不是累进税率。更新了每年土地税的税率（最高0.5%）。
来源：DDTC关于免税额 — https://news.ddtc.co.id/uu-hkpd-revisi-aturan-npoptkp-tanah-dan-atau-bangunan-ini-rinciannya-35545 ；第1/2022号地方税法 — https://pasal.id/peraturan/uu/uu-no-1-tahun-2022