巴厘岛各区域别墅租金收益率：350个售价和6,300个短租房源真正说明了什么

简短回答：一套按中位价买入、按每晚中位价出租的典型别墅，在65%的现实入住率下，巴厘岛两到三居室别墅的租金毛收益约为每年10%，一居室约为14%。扣除平台佣金、管理费、运营成本和地方住宿税后，两居室约为5%净收益，一居室约为7%——这还没有计入租赁产权逐年减少的影响。每晚房价处于市场前四分之一的别墅表现明显更好。下面按卧室数量和区域介绍我们的计算方法，方便您拿任何开发商的预测来对照。

— 购买价格：Balinsky目录中的在售别墅——2026年9月已发布且有价格的别墅359套。 — 每晚房价：Balinsky短租数据库——目前在巴厘岛挂牌出租的6,305套别墅，包含卧室数量和每晚挂牌价。按区域的完整表格见巴厘岛各区域别墅租金。 — 入住率：不从房源中提取（房源日历会因各种原因屏蔽日期，从而高估真实预订）。我们改为展示三种情景——全年55%、65%和75%的夜晚被订出。官方统计显示巴厘岛星级酒店入住率约为57–65%。 毛收益率 = 每晚中位价 × 入住率 × 365 ÷ 购买中位价。 净收益率按占毛收入的比例扣除：15%平台佣金、20%管理费、6%运营成本、10%地方住宿税（PBJT）——合计51%。您自己的数字可能不同；重要的是方法。所得税（居民10%，非居民最高20%）另算——见巴厘岛房产税费。

— 一居室：中位价$189,700，每晚中位价$112 → 毛收益14.0%，净收益6.9%。 — 两居室：中位价$322,500，每晚中位价$135 → 毛收益9.9%，净收益4.9%。 — 三居室：中位价$475,000，每晚中位价$192 → 毛收益9.6%，净收益4.7%。 — 四居室：中位价$840,840，每晚中位价$308 → 毛收益8.7%，净收益4.3%。 有两个规律很突出。第一，一居室别墅是效率最高的形式：它的每晚房价约为两居室的83%，但价格只有约59%。第二，每多一间卧室，增加的租金都比增加的价格少——大别墅更适合当住宅，而不是收益机器。

中位数不是宿命。每晚房价处于同类前四分之一的别墅——设计更好、评价更高、管理方得力——每晚能赚得多得多：一居室$165而不是$112，两居室$190而不是$135，三居室$268而不是$192。 在相同的购买中位价和65%入住率下，前四分之一的别墅一居室净收益约10%，两居和三居约6.6–6.8%。在75%的入住率下——只有管理良好的别墅才能做到——前四分之一的一居室净收益约12%，两居室约8%。 而后四分之一则跌到约3.5%净收益。管理良好和管理糟糕的别墅之间的差距，比任何两个区域之间的差距都大。

区域层面的数字需要更谨慎：目录中每个“区域×卧室”单元格的在售别墅更少。我们展示65%入住率下的毛收益率，售价样本少于30个的结果标注为仅供参考。 — 大仓古（Canggu、Berawa、Batu Bolong、Pererenan、Umalas、Seminyak），两居室：价格$309,500（44套），每晚$132（1,042个出租房源）→ 毛收益10.1%，净收益5.0%。 — Bukit半岛（Uluwatu、Bukit、Melasti、Pandawa、Ungasan），两居室：价格$359,900（43套），每晚$164（400个出租房源）→ 毛收益10.8%，净收益5.3%。 — Bukit半岛，一居室（仅供参考，27个售价）：价格$195,000，每晚$152 → 毛收益18.4%，净收益9.0%。 — Ubud，两居室（仅供参考，14个售价）：价格$277,500，每晚$121 → 毛收益10.3%，净收益5.1%。 — Nyanyi和Tabanan，两居室（仅供参考，17个售价和17个出租房源）：价格$253,000，每晚$116 → 毛收益10.9%，净收益5.3%。 — Nusa Dua，两居室（仅供参考，9个售价和34个出租房源）：价格$327,500，每晚$108 → 毛收益7.8%，净收益3.8%。 实际结论：在巴厘岛主要区域，中位数两居室别墅的毛收益都落在约10–11%的狭窄区间内。区域的影响不如户型和运营执行。最明显的例外是Bukit的一居室别墅，那里高房价遇上了相对低的购买价格。

巴厘岛大多数别墅是租赁产权。25年租期意味着每年约有4%的购买价格被“用掉”——随着租期缩短，别墅的转售价值也在下降。因此，25年租赁产权上5%的净收益，扣除收回本金后，真实回报其实更接近1%，除非租约获得续期或转售价值保持住。30年租期每年消耗约3.3%。这就是为什么租期长度和续期条件与每晚房价同样值得关注——见巴厘岛租赁产权续期。

我们此前的文章巴厘岛的“保证回报”到底意味着什么介绍了那些无视这些数字、承诺11–13%回报的方案。

— 购买价格是Balinsky目录中当前挂牌别墅的要价，而不是已完成的交易。该目录覆盖新房市场的很大一部分，但不是整个巴厘岛。 — 每晚房价是2026年9月数据中的挂牌价，而不是实际实现的年度平均值；未对季节波动建模。 — 出租房源按1.5公里半径内最近的目录房源匹配到区域。 — 新别墅的房价可能高于所在区域现有别墅的平均水平；较旧的别墅可能更低。 — 成本按收入比例建模；实际成本因管理方和别墅而异。 浏览带单套收入估算的别墅：巴厘岛在售别墅 · 一居室别墅 · 两居室别墅。

各区域价格和租金每月重新计算：巴厘岛各区域房产价格、巴厘岛租房多少钱。计算方法：我们如何计算。