巴厘岛租赁与租赁权（leasehold）合同：保护你资金的6条规则
AB
Andrei Balinsky
Balinsky 创始人
租赁权（leasehold）是一份合同。它不像产权证那样登记在国家登记簿上。所以，保护买方的一切都必须写进合同本身。下面是要注意的地方。
1. 你到底得到什么
- 租赁合同（Hak Sewa）在公证人处签订。不在土地局（BPN）登记。
- 登记簿上登记的是使用权（Hak Pakai）和建筑权（HGB）。这些是不同的权利，各有各的条件。
- 代持安排，即把土地登记在印尼人名下“替你持有”，依法无效（土地法第26条）。你可能会失去钱和房产。
关于各种权利的详细说明，见文章租赁权还是永久产权。
2. 语言
依法，与印尼一方签订的合同必须使用印尼语（第24/2009号语言法第31条）。法院曾判决只有英文的合同无效。请签双语合同。
3. 货币
合同金额用印尼盾。详见文章合同里写美元。
4. 印花税票（meterai）
- 文件金额超过500万印尼盾的，每份文件贴1万印尼盾。
- 由收到文件的一方支付。如果双方都签字，各自为自己的那一份付费。
- 没有印花的合同仍然有效。但要拿到法院使用，必须补贴印花。
- 重复使用已用过的印花：最高3年监禁或最高2亿印尼盾罚款。
5. 续租
- 续租的价格和条件要一开始就写清楚。“以后再续”的承诺没有任何保障。
- 如果业主拒绝收取续租款，可以把钱提存到法院（民法典第1404条）。这是最后的手段。
- 详见关于租赁权续期的文章。
6. 公证人与税费
- 公证人收费受法律限制：小额交易最高2.5%，大额交易降到1%。土地公证人（PPAT）收费不超过1%。
- 土地所有者要为租金缴纳10%的最终税。问清楚价格里是否已含这笔税。
- 只有在业主书面同意的情况下，才可以转租。
编辑说明
Balinsky编辑部 · 2026年10月12日。本文已对照截至该日有效的印尼法律进行核对。
更新：某篇解读称公证人会在土地局登记租赁。这是错误的：登记的是使用权，租赁合同留在公证人处。我们更正了印花税票由谁支付以及相关罚款。
本文参考资料：https://t.me/BaliLawyer/15, https://t.me/BaliLawyer/17, https://t.me/BaliLawyer/35, https://t.me/BaliLawyer/36, https://t.me/BaliLawyer/75, https://t.me/BaliLawyer/98, https://t.me/BaliLawyer/117, https://t.me/BaliLawyer/161, https://t.me/BaliLawyer/190
来源
- 第5/1960号土地法第26条：https://pasal.id/peraturan/uu/uu-no-5-tahun-1960/pasal-26
- 关于土地权利的第18/2021号政府条例：https://pasal.id/peraturan/pp/pp-no-18-tahun-2021
- DDTC：谁支付印花税：https://news.ddtc.co.id/berita/nasional/25261/soal-pihak-yang-terutang-bea-meterai-ini-ketentuannya
- 印尼税务局关于印花税罚则：https://www.pajak.go.id/id/artikel/ancaman-pidana-di-balik-selembar-meterai