Realna rentowność nieruchomości na Bali według regionów: dane 2024–2025

Rentowność 25% rocznie to najczęstszy mit rynku nieruchomości na Bali. Żeby inwestor się nie rozczarował, a agent mógł pracować uczciwie, przeanalizujmy realne liczby według regionów. Średnia stawka najmu willi za noc (obiekty leasehold, 2-bedroom): Ubud — $200–500 za noc, roczna rentowność 10–15%. Turyści zostają na 5–10 dni, 41% wraca ponownie. Pobyt jest dłuższy, dlatego obłożenie jest bardziej stabilne. Canggu — $180–400 za noc, roczna rentowność 8–12%. Turyści zostają na 3–6 dni, rotacja jest wysoka. Obłożenie willi wynosi 65–80% w zależności od subregionu. Seminyak — $200–450 za noc, rentowność 7–11%. Dojrzały, nasycony rynek z segmentem premium. Sanur — $120–300 za noc, rentowność 6–10%. Rodzinny, stabilny segment, dłuższe rezerwacje. Bukit/Uluwatu — $200–700 za noc, rentowność 8–14%. Segment premium, oparty na turystyce surfingowej i prywatności. Cena za metr kwadratowy w leasehold (2024 rok): Ubud — $2500–3800, wzrost 5–6% rocznie. Canggu — $3500–5000, wzrost 6–8%. Seminyak — $4000–5500, wzrost 5–7%. Sanur — $2000–3500, wzrost 3–5%. Co te liczby oznaczają w praktyce: — Ubud przy niższym progu wejścia daje porównywalną rentowność do Canggu, ponieważ w Ubud standard budowy jest niższy, a konkurencja w segmencie luxury mniejsza. — Bukit to najdroższy rynek, ale w zamian oferuje mniejszą konkurencję i dłuższe rezerwacje wśród klientów premium. — Sanur to najbardziej stabilna rentowność. Niższy zysk — niższe ryzyko. O czym inwestorzy często zapominają: 1. Koszt firmy zarządzającej — 20–30% przychodu z najmu. 2. Podatek od dochodu z najmu — 10% dla nierezydentów lub stawki PPh dla rezydentów z NPWP. 3. Amortyzacja obiektu leasehold — wartość spada wraz ze zbliżaniem się do końca okresu umowy. 4. Utrzymanie (prąd, serwis basenu, ogrodnik, sprzątanie) — 5–8% przychodu. 5. Spadki sezonowe — niski sezon daje 30–50% wyniku wysokiego sezonu. Końcowa „rentowność do kieszeni” jest zwykle o 30–40% niższa od brutto. Jeśli brutto wynosi 12%, netto dla właściciela to zazwyczaj 7–8%. Praktyczne podejście: licz rentowność netto (po wszystkich kosztach), a nie brutto, i porównuj ją z alternatywami (rentownością euroobligacji, nieruchomościami w innych krajach, S&P).