Strefy gruntów na Bali: kolory, kody, RDTR

Gdy ktoś pokazuje Ci działkę i mówi „to żółta strefa, wszystko jest w porządku” — to zdecydowanie za krótka odpowiedź. Na mapie indonezyjskiego Ministerstwa ds. Ziemi działki oznaczane są pięcioma kolorami: — zielony — grunty rolne; — żółty — zabudowa mieszkaniowa; — czerwony — funkcja komercyjna; — różowy — turystyka; — pomarańczowy — funkcja mieszana: komercja i mieszkalnictwo. Kolory to tylko uproszczenie wizualne. Z punktu widzenia prawa grunt nie dzieli się na pięć kolorów, lecz na ponad 30 kodów i podkodów stref. W każdej strefie przepisy określają ponad dwieście dopuszczalnych typów zabudowy. Aby zrozumieć, czy na działce można wybudować willę, apartamenty lub obiekt turystyczny, nie wystarczy zobaczyć żółte pole na mapie. Trzeba wykonać trzy kroki: 1. Sprawdzić dokładny kod i podkod działki na stronie Ministerstwa ds. Ziemi. 2. Otworzyć dokument RDTR (Rencana Detail Tata Ruang) — szczegółowy plan zagospodarowania przestrzennego dla konkretnego obszaru lub regencji. 3. Przeanalizować wymagania RDTR dokładnie dla typu zabudowy, który planujesz: wysokość, intensywność zabudowy, odległości od granic, dozwolone przeznaczenie. Jeśli RDTR nie dopuszcza willi, żaden „zielony certyfikat” od sprzedawcy jej nie zalegalizuje. Znaczenie RDTR potwierdza ustawa nr 26 z 2007 roku „O planowaniu przestrzennym”. Przy korzystaniu z gruntu każdy ma obowiązek przestrzegać planu przestrzennego i wymaganych pozwoleń. Naruszenie nie kończy się mandatem — kończy się rozbiórką. Co powinien zrobić inwestor: — Nigdy nie traktuj „strefy” podanej przez sprzedawcę jako faktu. Sprawdzaj to samodzielnie w portalu lub przez prawnika. — Jeśli ktoś obiecuje willę pod wynajem na gruncie rolnym — to szara strefa. Władze Bali przygotowują moratorium na zabudowę turystyczną w zielonych strefach, więc projekt może w każdej chwili stać się niedozwolony. — W umowie zapisz, że deweloper odpowiada za uzyskanie PBG (pozwolenia na budowę) zgodnego z RDTR. W Bingin w 2025 roku rozebrano 45 obiektów właśnie za naruszenie zasad strefowania. To nie teoria — to pieniądze, które już przepadły.