Podatki od nieruchomości na Bali: PPh, PBB, BPHTB i Meterai

Indonezyjski system podatkowy dla właściciela nieruchomości działa inaczej niż w Rosji czy w Europie. Oto cztery główne podatki i opłaty, z którymi możesz się spotkać. 1. PPh (Pajak Penghasilan) — podatek dochodowy Jeśli sprzedajesz nieruchomość na Bali, sprzedający płaci PPh w wysokości 2,5% wartości transakcji. Podatek jest pobierany przez notariusza przy finalizacji umowy. Jeśli wynajmujesz nieruchomość — podatek od dochodu z najmu wynosi 10% (dla nierezydentów) albo według skali progresywnej 5–35% (dla rezydentów z NPWP). Ten podatek można rozliczać przez PMA — wtedy obowiązuje stawka podatku korporacyjnego 22%. 2. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) — podatek od nabycia praw do gruntu i budynku Płaci go kupujący przy zawarciu transakcji. Stawka wynosi 5% od wartości nieruchomości pomniejszonej o kwotę wolną od podatku (NJOPTKP), która różni się w zależności od regencji, a na Bali wynosi średnio 60 mln rupii. Podatek jest pobierany przez notariusza. 3. PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) — roczny podatek od gruntu i budynku Jest płacony co roku przez właściciela. Stawka wynosi 0,1–0,3% od NJOP (urzędowej wartości katastralnej). NJOP jest zwykle 3–5 razy niższy od ceny rynkowej, dlatego realne płatności są niewielkie. Dla willi o wartości $200 000 PBB zwykle mieści się w przedziale $100–300 rocznie. 4. Meterai — opłata skarbowa To niewielki znaczek na dokumentach, regulowany Rozporządzeniem 134/PMK.03/2021 oraz ustawą nr 10 z 2020 roku. Kosztuje 10 000 rupii za znaczek (około $0,6). Jest wymagany dla wszystkich umów o wartości powyżej 5 mln rupii, w tym umowy najmu, umowy kupna-sprzedaży i pełnomocnictw. Od 2021 roku zalegalizowano elektroniczną Meterai. Typowy błąd początkującego inwestora: myśleć, że PBB to cały koszt podatkowy. W praktyce do rocznych obciążeń trzeba doliczyć opłatę za licencję (jeśli nieruchomość jest wynajmowana), koszty firmy zarządzającej, ubezpieczenie oraz okresowe usługi prawne związane z przedłużaniem licencji. Co zrobić na początku: — Uzyskaj NPWP (numer podatkowy). Daje to prawo do odliczeń i standardowej stawki. — Otwórz osobne konto bankowe do rozliczania najmu, aby nie mieszać przychodów z wydatkami. — Znajdź lokalnego księgowego na outsourcing. Na Bali kosztuje to 1,5–3 mln rupii miesięcznie i eliminuje 90% podatkowej biurokracji. Jeśli działasz przez PMA, struktura podatkowa wygląda inaczej — oprócz osobistego PPh dochodzi podatek korporacyjny spółki 22% oraz obowiązkowe roczne raporty.