Podatki od nieruchomości na Bali: PPh, PBB, BPHTB i znaczek Meterai
AB
Andrei Balinsky
Założyciel Balinsky
Indonezyjski system podatkowy dla właściciela nieruchomości działa inaczej niż w Rosji czy Europie. Omawiamy cztery główne podatki i opłaty, z którymi się zetkniesz.
- PPh (Pajak Penghasilan) — podatek dochodowy
Jeśli sprzedajesz nieruchomość na Bali, sprzedawca płaci PPh w wysokości 2,5% wartości transakcji. Pobiera się go przez notariusza przy finalizacji.
Jeśli wynajmujesz nieruchomość — od czynszu za ziemię i budynki płaci się zryczałtowany podatek 10% (rozporządzenie rządu nr 34/2017). Od nierezydenta urząd skarbowy w praktyce też bierze 10%, choć część doradców uważa, że powinno być 20%. Najem krótkoterminowy to działalność hotelowa, tam obowiązują własne podatki, zob. podatki od nieruchomości.
- BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) — podatek od nabycia praw do ziemi i budynku
Płaci kupujący przy finalizacji transakcji. Stawka — do 5% wartości obiektu minus kwota wolna (NPOPTKP). Od 2022 roku wynosi ona co najmniej 80 mln rupii, dokładną kwotę ustala okręg. Podatek pobiera się przez notariusza.
- PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) — roczny podatek od ziemi i budynku
Płaci go co roku właściciel. Stawka — do 0,5% (od 2022 roku stawkę ustala okręg) od NJOP (państwowej wartości szacunkowej). NJOP jest zwykle 3–5 razy niższa od ceny rynkowej, więc realne płatności są niewielkie. Dla willi wartej $200 000 PBB zwykle mieści się w $100–300 rocznie.
- Meterai — opłata skarbowa
To mały znaczek na dokumentach, regulowany rozporządzeniem 134/PMK.03/2021 i ustawą nr 10 z 2020 roku. Kosztuje 10 000 rupii za znaczek (około $0,6). Jest potrzebny na wszystkich umowach o wartości powyżej 5 mln rupii, w tym na umowie najmu, umowie kupna-sprzedaży, pełnomocnictwach. Od 2021 roku zalegalizowano elektroniczny Meterai.
Błąd początkującego inwestora: myśleć, że podatek PBB to wszystko. W rzeczywistości do rocznych kosztów trzeba doliczyć opłatę za licencję (jeśli obiekt jest wynajmowany), wynagrodzenie firmy zarządzającej, ubezpieczenie i okresowe usługi prawne związane z przedłużaniem licencji.
Co zrobić na start:
— Uzyskaj NPWP (numer podatkowy). Bez niego wiele podatków pobiera się według podwyższonej stawki.
— Otwórz osobne konto bankowe na najem, żeby nie mieszać dochodu z wydatkami.
— Znajdź lokalnego księgowego na outsourcingu. Na Bali kosztuje to 1,5–3 mln rupii miesięcznie i zdejmuje 90% podatkowej rutyny.
Jeśli działasz przez PMA, struktura podatkowa jest inna — oprócz osobistego PPh dochodzi podatek od zysku spółki 22% i obowiązkowe sprawozdania roczne.
Od redakcji
Redakcja Balinsky · 12 października 2026.
Aktualizacja: zaktualizowaliśmy kwotę wolną podatku kupującego (BPHTB): co najmniej 80 mln rupii zamiast 60 mln. Poprawiliśmy podatek od najmu: to zryczałtowane 10%, a nie skala progresywna. Zaktualizowaliśmy stawkę rocznego podatku od ziemi (do 0,5%).
Źródło: DDTC o kwocie wolnej — https://news.ddtc.co.id/uu-hkpd-revisi-aturan-npoptkp-tanah-dan-atau-bangunan-ini-rinciannya-35545; ustawa o podatkach lokalnych nr 1/2022 — https://pasal.id/peraturan/uu/uu-no-1-tahun-2022