Leasehold czy Freehold na Bali dla cudzoziemca w 2026

Krótka odpowiedź: pełna własność gruntu („freehold”) nie jest dostępna dla cudzoziemca na Bali — prawo wprost tego zabrania. Istnieje jednak kilka legalnych form. Wyjaśniamy, co jest możliwe i czym się różni. Podstawą jest indonezyjska Ustawa Agrarna (UUPA, Ustawa nr 5 z 1960 roku). To ona określa wszystkie prawa do ziemi. Hak Milik — freehold, pełna własność. Wyłącznie dla obywateli Indonezji. Cudzoziemiec nie może posiadać Hak Milik (art. 21 UUPA). Jeśli taki grunt trafi do cudzoziemca w drodze spadku lub małżeństwa, musi zostać przeniesiony w ciągu roku, w przeciwnym razie przechodzi na rzecz państwa (art. 21(3)). Hak Pakai — prawo użytkowania. Legalny tytuł, który cudzoziemiec-rezydent (z KITAS/KITAP lub odpowiednią wizą) może zarejestrować na siebie. Zgodnie z Rozporządzeniem PP nr 18 z 2021 roku terminy dla gruntów państwowych wynoszą: do 30 lat + przedłużenie do 20 + odnowienie do 30, czyli łącznie do 80 lat. Na gruncie prywatnym (na bazie Hak Milik) — do 30 lat z odnowieniem zgodnie z umową. Dobra opcja na nieruchomość do własnego zamieszkania. Hak Sewa — najem (leasehold). Najczęstszy format wśród cudzoziemców: umowny długoterminowy najem (art. 44–45 UUPA). To nie jest rejestrowany tytuł do gruntu, lecz umowa: okres i przedłużenie wynikają z ustaleń stron, a nie z ustawy. Na rynku Bali standardem jest zwykle 25–30 lat, często z zapisanym z góry przedłużeniem. Kluczową ochroną najemcy jest dobrze przygotowana umowa notarialna (akta sewa) z jasnymi warunkami przedłużenia i dziedziczenia. Hak Guna Bangunan (HGB) — prawo zabudowy. Okresy według PP 18/2021: 30 + 20 + 30, czyli do 80 lat. Cudzoziemiec jako osoba fizyczna nie może bezpośrednio posiadać HGB — jest ono dostępne dla obywateli Indonezji i indonezyjskich osób prawnych. PT PMA — spółka z kapitałem zagranicznym. To indonezyjska osoba prawna, dlatego może posiadać HGB i Hak Pakai (ale nie Hak Milik). To standardowe rozwiązanie, gdy nieruchomość ma służyć jako biznes, na przykład willa pod wynajem: prawa są dłuższe, zbywalne i mogą być legalnie wykorzystywane komercyjnie. Nominee — rejestracja Hak Milik na Indonezyjczyka „w twoim imieniu” — nie działa. Zgodnie z art. 26(2) UUPA taka transakcja jest nieważna z mocy prawa (batal demi hukum), a grunt przechodzi na rzecz państwa. Indonezyjskie sądy nie chronią takich umów: ryzykujesz utratę zarówno pieniędzy, jak i nieruchomości. W 2026 roku na Bali dyskutowane jest zaostrzenie odpowiedzialności za schematy nominee — tym bardziej nie warto w to wchodzić. Co wybrać: — mieszkasz na Bali dla siebie i masz rezydencję — Hak Pakai; — bierzesz nieruchomość na określony czas i nie chcesz zakładać spółki — Hak Sewa (leasehold) z mocną umową; — budujesz biznes najmu, zależy ci na długim okresie i zbywalności — PT PMA z HGB lub Hak Pakai; — „freehold na własne nazwisko” albo nominee — nie, to nie jest rozwiązanie dla cudzoziemca. Ważne: dokładne okresy, przedłużenia i podatki zależą od rodzaju gruntu i lokalizacji. Przed transakcją sprawdź certyfikat (Hak Milik / HGB / Hak Pakai), zoning oraz treść umowy u niezależnego notariusza-PPAT, a nie u sprzedającego. Źródła: — UUPA, Ustawa nr 5/1960 (tłum. ang.): https://www.flevin.com/id/lgso/translations/Laws/Law%20No.%205%20of%201960%20on%20Basic%20Agrarian%20Principles%20(ETLJ).doc — PP nr 18/2021, tekst oficjalny: https://peraturan.go.id/files/pp18-2021bt.pdf — PP nr 18/2021, karta regulacji (JDIH BPK): https://peraturan.bpk.go.id/Home/Details/161848/pp-no-18-tahun-2021