Czy nieruchomości na Bali to dobra inwestycja w 2026 roku? Uczciwie o zaletach, wadach i ryzykach
AB
Andrei Balinsky
Założyciel Balinsky
Krótka odpowiedź: mogą być — ale tylko wtedy, gdy kupisz właściwą strukturę, we właściwym rejonie, od właściwego dewelopera, i policzysz zwrot na podstawie rzeczywistego obłożenia, a nie broszury. Popyt na Bali jest rekordowy. Słabe punkty leżą gdzie indziej: kurczące się okresy dzierżawy, nierówni deweloperzy, strefy zagospodarowania i koszty zarządzania, które po cichu zjadają jedną trzecią przychodu. Oto pełny obraz, z liczbami.
Dlaczego ludzie kupują na Bali: argumenty za
— Popyt jest prawdziwy i wciąż rośnie. Według indonezyjskiego urzędu statystycznego (BPS) w 2025 roku Bali odwiedziło 6 948 754 zagranicznych turystów — rekord, o 9,7% więcej niż w 2024 roku i powyżej poziomu sprzed pandemii z 2019 roku. Turystyka nie tylko się odbudowała, ale przekroczyła dawny szczyt.
— Próg wejścia jest niski jak na kierunek plażowy. W katalogu Balinsky (stan na czerwiec 2026) medianowa willa kosztuje około 405 000 $ w Canggu, 375 000 $ na półwyspie Bukit (Uluwatu, Pandawa, Bingin), 255 000 $ w Ubud i 185 000 $ w Tabanan. Studio lub apartament z jedną sypialnią w kompleksie kosztuje zwykle 120–160 tys. $. Porównaj to z cenami przy plaży w Phuket, Dubaju czy na południu Europy.
— Ceny podaje się w dolarach amerykańskich. Dla kupujących, którzy trzymają dolary, euro lub funty, znika jedna warstwa ryzyka walutowego przy samym zakupie (ale nie przy kosztach lokalnych — zobacz artykuł o ryzyku walutowym rupia–dolar).
— Istnieją legalne ścieżki dla cudzoziemców. Nie możesz mieć gruntu na własność, ale leasehold, Hak Pakai (z zezwoleniem na pobyt) i spółka z kapitałem zagranicznym (PT PMA) są legalne i powszechnie stosowane. W 2025 roku wymagany kapitał wpłacony dla PT PMA obniżono do 2,5 mld IDR, co znacznie ułatwiło ścieżkę przez spółkę.
— Zróżnicowana baza turystów. Australia to największy rynek (około 1,54 mln odwiedzających w 2024 roku), dalej Indie, Chiny, Wielka Brytania i Korea Południowa. Żaden kraj nie dominuje tak, jak kiedyś Rosja w Phuket.
Argumenty przeciw: co może pójść nie tak
— Kupujesz czas, a nie ziemię. Większość willi sprzedaje się w leasehold — dzierżawie na 25–30 lat. Z każdym rokiem pozostały okres i wartość odsprzedaży maleją. Zwrot, który wygląda na 10% rocznie, musi spłacić cenę zakupu przed końcem dzierżawy, a to „wypalanie się” często pomija się w arkuszach deweloperów. Rozkładamy to na czynniki w artykule przedłużenie leasehold na Bali.
— Obłożenie jest niższe, niż sugeruje marketing. BPS podaje obłożenie hoteli z gwiazdkami na Bali na poziomie około 57–65%, spadające do około 57% w słabszych miesiącach; obiekty bez gwiazdek wypadają znacznie niżej. Przeciętny pobyt cudzoziemca to około trzech nocy — więcej rotacji, więcej sprzątania i wyższe koszty operacyjne.
— Niektóre rejony mają nadpodaż. Samo Canggu miało do 2025 roku zyskać około 1600 nowych apartamentów. W zatłoczonym rejonie nowa willa obok walczy o tych samych gości, a stawki za noc przestają rosnąć.
— Ryzyko dewelopera to największe pojedyncze ryzyko. Projekty off-plan sprzedaje się z obietnicą rabatu, ale część z nich się opóźnia, obniża standard albo nigdy nie zostaje ukończona, a płatności często następują lata przed tym, zanim cokolwiek otrzymasz. W naszym katalogu nowe wille off-plan są nawet o około 23% droższe za metr kwadratowy niż ukończone wille na sprzedaż — zobacz czy off-plan na Bali jest tańszy.
— Strefy i pozwolenia. Willa zbudowana na gruncie rolnym albo bez pozwolenia na budowę (PBG) i zaświadczenia o przydatności do użytkowania (SLF) może nie dostać licencji na wynajem — a nawet być zagrożona rozbiórką. Strefy w planach zagospodarowania Bali (RDTR) są aktywnie weryfikowane w kilku rejonach.
— Zarządzanie zabiera dużą część. Firma zarządzająca willą pobiera zwykle 15–25% przychodu brutto, platformy rezerwacyjne biorą własną prowizję, a koszty eksploatacji (basen, ogród, prąd, sprzątanie, naprawy) dokładają kolejne 5–8% przychodu. Potem dochodzi podatek od najmu. Rentowność brutto i netto to bardzo różne liczby — zobacz jak działają prowizje za zarządzanie willą.
— Sprzedaż trwa dłużej niż zakup. Nie ma wspólnej bazy ofert ani rynku kredytów hipotecznych dla zagranicznych kupujących, więc grono kupujących używaną willę w leasehold jest mniejsze niż grono sprzedających nowe.
— Zasady się zmieniają. W latach 2025–2026 Bali wprowadziło nowe zasady rejestracji najemców, zaostrzyło walkę z nielicencjonowanym wynajmem i dyskutowało o surowszych karach za schematy z podstawionym właścicielem. Nic z tego nie szkodzi prawidłowo zorganizowanemu inwestorowi — ale szkodzi drogom na skróty.
Jak wygląda realistyczny zwrot
Hasło „gwarantowane 12–15%” prawie zawsze oznacza przychód brutto w dobrym miesiącu, przed kosztami. Realistyczny model:
— obłożenie 55–70% w skali roku, a nie 90%;
— minus 15–25% prowizji za zarządzanie;
— minus 5–8% kosztów eksploatacji;
— minus podatek od najmu (zryczałtowany podatek 10% od czynszu brutto dla rezydentów; nierezydentom zwykle potrąca się 20%, co można obniżyć na mocy umowy podatkowej);
— minus amortyzacja leasehold: cena zakupu podzielona przez lata pozostałe do końca dzierżawy.
To, co zostaje, to twoja prawdziwa liczba, porównywalna z obligacją. Nasze własne wyliczenie na podstawie 359 cen willi i 6305 ofert najmu daje medianowej willi z dwiema sypialniami około 10% brutto i około 5% netto przy obłożeniu 65%, a willom z jedną sypialnią około 14% brutto i 7% netto — zobacz rentowność najmu willi na Bali według rejonów. Różnica między dobrze a źle prowadzoną willą przy tej samej ulicy jest większa niż różnica między rejonami. Zawsze proś o 12 miesięcy prawdziwych raportów obłożenia z ukończonego projektu tego samego operatora.
Dla kogo nieruchomość na Bali — a dla kogo nie
Pasuje ci, jeśli:
— twój horyzont to 7–10 lat lub więcej albo planujesz sam korzystać z willi przez część roku;
— jesteś gotów sprawdzić grunt, pozwolenia i dewelopera przed zapłatą;
— akceptujesz, że to biznes z ryzykiem operacyjnym, a nie konto oszczędnościowe.
Nie pasuje ci, jeśli:
— potrzebujesz odzyskać pieniądze w ciągu 2–3 lat;
— zakup ma sens tylko przy „gwarantowanej” rentowności z broszury;
— proponują ci własność na nazwisko indonezyjskiego znajomego (schemat z podstawionym właścicielem — nieważny w świetle prawa indonezyjskiego i sposób na utratę wszystkiego).
Test pięciu punktów, zanim się zobowiążesz
- Czy grunt ma strefę pod zabudowę mieszkaniową lub zakwaterowanie turystyczne i czy projekt ma PBG (pozwolenie na budowę)?
- Ile lat zostało z dzierżawy gruntu — i czy własna dzierżawa dewelopera trwa dłużej niż twoja?
- Czy deweloper ukończył w terminie co najmniej trzy projekty? Skorzystaj z naszej listy kontrolnej 12 punktów.
- Czy zwrot wciąż się broni przy obłożeniu 55% po wszystkich kosztach i podatkach?
- Kto zarządza willą i czy możesz zmienić zarządcę bez kary?
Jeśli wszystkie pięć odpowiedzi są dobre, Bali może być solidną inwestycją. Jeśli którakolwiek brzmi „nie wiem”, dowiedz się, zanim wpłacisz zadatek.
Zobacz aktualne oferty z cenami i pozwoleniami: wille na sprzedaż na Bali i apartamenty na sprzedaż na Bali. Procedurę prawną krok po kroku opisuje nasz przewodnik po zakupie nieruchomości na Bali.
Źródła: BPS Bali — przyjazdy turystów zagranicznych 1969–2025 i statystyki turystyki (obłożenie hoteli, długość pobytu), 2024–2026; rozporządzenie Ministerstwa Inwestycji nr 5/2025; dane katalogu Balinsky, czerwiec 2026.
Aktualne liczby
Ceny i czynsze według rejonów przeliczamy co miesiąc: ceny nieruchomości na Bali według rejonów, ile kosztuje najem na Bali. Jak liczymy: metodologia.