Umowa najmu i leaseholdu na Bali: 6 zasad, które chronią twoje pieniądze
AB
Andrei Balinsky
Założyciel Balinsky
Leasehold to umowa. Nie trafia do rejestru państwowego jak tytuł prawny. Dlatego wszystko, co chroni kupującego, musi być w samej umowie. Oto na co patrzeć.
1. Co dokładnie dostajesz
- Umowę najmu (Hak Sewa) zawiera się u notariusza. W urzędzie ziemskim (BPN) się jej nie rejestruje.
- Do rejestru wpisuje się prawo użytkowania (Hak Pakai) i prawo zabudowy (HGB). To inne prawa, z własnymi warunkami.
- Schemat z podstawioną osobą, gdy ziemię zapisuje się na Indonezyjczyka „za ciebie”, jest z mocy prawa nieważny (art. 26 ustawy o ziemi). Można stracić pieniądze i obiekt.
Więcej o prawach - w artykule leasehold czy freehold.
2. Język
Umowa ze stroną indonezyjską z mocy prawa musi być po indonezyjsku (ustawa o języku nr 24/2009, art. 31). Sądy uznawały za nieważne umowy sporządzone tylko po angielsku. Rób umowę w dwóch językach.
3. Waluta
Kwota w umowie - w rupiach. Więcej - w artykule o dolarach w umowie.
4. Znaczek skarbowy (meterai)
- 10 000 rupii na dokument, jeśli kwota w nim przekracza 5 mln rupii.
- Płaci ten, kto otrzymuje dokument. Jeśli podpisują obie strony - każda za swój egzemplarz.
- Bez znaczka umowa jest ważna. Ale żeby złożyć ją w sądzie, trzeba będzie znaczek dopłacić.
- Ponowne użycie zużytego znaczka - do 3 lat lub grzywna do 200 mln rupii.
5. Przedłużenie
- Cenę i warunki przedłużenia zapisuje się od razu. Obietnica „przedłużymy później” niczego nie gwarantuje.
- Jeśli właściciel odmawia przyjęcia pieniędzy za przedłużenie, można je złożyć do depozytu sądowego (art. 1404 Kodeksu cywilnego). To ostateczność.
- Szczegóły - w artykule o przedłużeniu leaseholdu.
6. Notariusz i podatki
- Taryfa notariusza jest ograniczona prawem: od 2,5% przy niewielkich kwotach do 1% przy dużych. Taryfa notariusza ziemskiego (PPAT) - nie więcej niż 1%.
- Od czynszu właściciel ziemi płaci zryczałtowany podatek 10%. Zapytaj, czy jest wliczony w cenę.
- Podnajmować nieruchomość można tylko za pisemną zgodą właściciela.
Od redakcji
Redakcja Balinsky · 12 października 2026. Tekst sprawdzono z prawem Indonezji obowiązującym na ten dzień.
Aktualizacja: w jednym z omówień napisano, że notariusz rejestruje najem w urzędzie ziemskim. To nieprawda: rejestruje się prawo użytkowania, a umowa najmu zostaje u notariusza. Poprawiliśmy, kto płaci znaczek skarbowy i jaka jest za niego kara.
Materiały, na których opiera się artykuł: https://t.me/BaliLawyer/15, https://t.me/BaliLawyer/17, https://t.me/BaliLawyer/35, https://t.me/BaliLawyer/36, https://t.me/BaliLawyer/75, https://t.me/BaliLawyer/98, https://t.me/BaliLawyer/117, https://t.me/BaliLawyer/161, https://t.me/BaliLawyer/190
Źródła
- Ustawa o ziemi nr 5/1960, art. 26: https://pasal.id/peraturan/uu/uu-no-5-tahun-1960/pasal-26
- Rozporządzenie rządu nr 18/2021 o prawach do ziemi: https://pasal.id/peraturan/pp/pp-no-18-tahun-2021
- DDTC: kto płaci znaczek skarbowy: https://news.ddtc.co.id/berita/nasional/25261/soal-pihak-yang-terutang-bea-meterai-ini-ketentuannya
- Urząd skarbowy Indonezji o karach za znaczek: https://www.pajak.go.id/id/artikel/ancaman-pidana-di-balik-selembar-meterai