Czy Rosjanin może kupić nieruchomość na Bali — i jak zrobić to legalnie w 2026

Krótka odpowiedź: tak, ale nie „na własność” w takim znaczeniu jak w Rosji. Zgodnie z prawem cudzoziemiec — niezależnie od obywatelstwa, więc Rosjan obowiązują te same zasady — nie może posiadać ziemi na prawie pełnej własności Hak Milik. To bezpośredni zakaz wynikający z indonezyjskiej Ustawy Agrarnej (UUPA, ustawa nr 5 z 1960 roku, art. 21). Istnieją jednak trzy legalne sposoby korzystania z nieruchomości i dysponowania nią na Bali — i korzystają z nich tysiące obcokrajowców. Trzy legalne rozwiązania: 1. Leasehold (Hak Sewa) — długoterminowa dzierżawa. Zawierasz umowę najmu willi lub działki na 25–30 lat z prawem przedłużenia. To prywatna umowa, do której nie jest potrzebny pobyt czasowy — najprostszy i najczęściej wybierany sposób zakupu willi na własny użytek lub pod wynajem. Minus: to nie jest prawo „na zawsze”, a pod koniec okresu wartość rezydualna spada. Czym leasehold różni się od freehold — opisujemy w osobnym artykule. 2. Hak Pakai (prawo użytkowania) — rejestrowane bezpośrednio na Twoje nazwisko, ale wymaga zezwolenia na pobyt (KITAS lub KITAP). Okres wynosi 30 lat z przedłużeniem o kolejne 20, a następnie o 30 lat (łącznie do 80 lat). To rozwiązanie dla jednej nieruchomości mieszkalnej „dla siebie”. Podstawa prawna — Rozporządzenie Rządu nr 18/2021 (oraz wcześniejsze nr 103/2015, które otworzyło tę możliwość dla cudzoziemców). 3. PT PMA (spółka z udziałem zagranicznym) + HGB (prawo zabudowy). Jeśli kupujesz pod wynajem lub jako biznes, zakładasz indonezyjską spółkę z kapitałem zagranicznym (PT PMA), a ona posiada nieruchomość na prawie HGB (Hak Guna Bangunan) na okres 30 + 20 + 30 lat. Ważna aktualizacja: od października 2025 roku minimalny opłacony kapitał PT PMA został obniżony z 10 do 2,5 mld rupii (Rozporządzenie Ministerstwa Inwestycji nr 5/2025) — próg wejścia stał się wyraźnie niższy. Proces i terminy uzyskania KITAS oraz rejestracji PMA opisujemy w osobnym artykule. Czego NIE WOLNO robić — schemat z nominatem. Możesz dostać propozycję, by zarejestrować willę na pełną własność (Hak Milik) na nazwisko „zaufanego” Indonezyjczyka. To nielegalne: Sąd Najwyższy Indonezji unieważnia takie transakcje, a formalnie nie masz żadnych praw do nieruchomości — możesz stracić całą kwotę. Nigdy nie zgadzaj się na nominata, niezależnie od tego, jak „sprawdzony” wydaje się pośrednik. Osobno dla Rosjan. Nie ma żadnych ograniczeń ze względu na obywatelstwo — zasady są takie same dla wszystkich cudzoziemców. Indonezja nie przyłączyła się do sankcji i nie ma zakazu zakupu nieruchomości dla obywateli Rosji. W praktyce trudniejsze bywają przelewy środków — wcześniej ustal ścieżkę płatności z bankiem i notariuszem; rozliczenia zwykle odbywają się w dolarach lub rupiach. Jak kupić — krok po kroku: 1. Wybrać nieruchomość i sprawdzić zoning działki (RDTR) — czy w ogóle dopuszczona jest tam zabudowa mieszkaniowa / wynajem, oraz certyfikat gruntu. 2. Przeprowadzić due diligence przez licencjonowanego notariusza (PPAT): czystość tytułu, brak obciążeń i sporów. 3. Jeśli to nowa inwestycja — sprawdzić dewelopera (reputacja, pozwolenia PBG/SLF, historia realizacji). 4. Podpisać umowę u notariusza (leasehold) albo zarejestrować prawo / spółkę (Hak Pakai / PT PMA). 5. Zrealizować płatność zgodnie z uzgodnioną ścieżką. Co wybrać do Twojego celu: — do zamieszkania lub okazjonalnych pobytów — leasehold (prościej) albo Hak Pakai (jeśli masz pobyt); — zakup pod wynajem jako biznes — PT PMA z HGB. Najważniejsza zasada: na Bali zawsze istnieje legalna ścieżka i finalnie nie jest droższa niż „szare” schematy — a ryzyko jest nieporównywalnie mniejsze. „Oszczędność” na nominacie = narażenie całej kwoty. Źródła: UUPA (Ustawa Agrarna nr 5/1960, art. 21), Rozporządzenie Rządu nr 18/2021 o prawach do ziemi, Rozporządzenie Ministerstwa Inwestycji nr 5/2025 o kapitale PT PMA.