Rentowność najmu na Bali: co naprawdę pokazują dane (2026)

Gdy deweloper obiecuje „gwarantowaną rentowność 12–15% rocznie”, pierwsze pytanie brzmi: na jakich danych to się opiera? Oficjalne statystyki Bali nie potwierdzają takich wartości. Oto, co pokazują naprawdę. Popyt jest na szczycie — to fakt. Według BPS (indonezyjskiego urzędu statystycznego), w 2025 roku Bali odwiedziło 6 948 754 zagranicznych turystów — to rekord: +9,7% względem 2024 roku (6 333 360) i więcej niż przed pandemią w 2019 roku (6 275 210). Ruch turystyczny realnie się odbudował i nadal rośnie. Ale popyt to jeszcze nie rentowność. Kluczowym wskaźnikiem w biznesie najmu jest obłożenie. Według BPS, obłożenie hoteli kategorii gwiazdkowej na Bali (TPK) utrzymuje się mniej więcej w przedziale 57–65% i mocno zależy od sezonu: październik 2025 — 64,57%, listopad 2025 — 57,97%, styczeń 2026 — 56,67%. W obiektach bez kategorii gwiazdkowej jest jeszcze niższe — około 33% w styczniu 2026. Nawet w profesjonalnych hotelach średnio jedna trzecia do połowy pokoi pozostaje pusta, i na wyspie o wyraźnej sezonowości jest to normą. Średnia długość pobytu zagranicznego turysty to około 3 noce (3,1–3,2 według BPS). To rynek krótkich, wysoko rotujących pobytów: więcej sprzątania, wyższe koszty zarządzania i większa zależność od stałego napływu rezerwacji. Skąd przyjeżdżają goście (2024, BPS): — Australia — 1,54 mln (największy rynek, około jednej czwartej całego ruchu); — Indie — 550 tys.; — Chiny — 448 tys.; — Wielka Brytania — 295 tys.; — Korea Południowa — 294 tys.; — USA, Francja, Niemcy, Rosja — po 160–260 tys. Ruch jest zdywersyfikowany, ale wyraźnie opiera się na Australii: to jednocześnie plus (stabilny popyt) i ryzyko (wstrząs na jednym rynku uderza w obłożenie). Czego NIE ma w oficjalnych statystykach. BPS nie publikuje ani ADR (średniej ceny za noc), ani danych o rentowności willi i najmu krótkoterminowego. Wszelkie „średnie 15% dla willi” pochodzą z materiałów marketingowych, a nie ze źródeł pierwotnych. Traktuj takie obietnice jako hipotezę do sprawdzenia, a nie jako fakt. Jak rozsądnie ocenić rentowność przed zakupem: — przyjmuj realistyczne obłożenie (50–65%, a nie 90%), z uwzględnieniem spadków w niskim sezonie; — odejmuj koszty zarządzania (zwykle 15–25% przychodu), sprzątania, mediów, napraw i zużycia wyposażenia; — uwzględniaj podatek od dochodu z najmu — końcowy PPh 10% od przychodu brutto z najmu dla rezydentów; — pamiętaj o leasehold: jeśli prawo do gruntu jest na 25–30 lat, rentowność musi kompensować także „wygasanie” terminu; — proś o rzeczywiste raporty obłożenia za 12 miesięcy, a nie prognozę z prezentacji. Wniosek: fundamentalnie popyt na Bali jest silny i rośnie, ale stabilna rentowność opiera się na konserwatywnym modelu — uczciwym obłożeniu, realnych kosztach i podatkach — a nie na atrakcyjnej liczbie z broszury. Źródła: — BPS Bali, zagraniczni turyści 1969–2025: https://bali.bps.go.id/en/statistics-table/1/MjgjMQ==/banyaknya-wisatawan-mancanegara-ke-bali-dan-indonesia--1969-2024.html — BPS Bali, przegląd turystyki (obłożenie TPK, długość pobytu), komunikat prasowy listopad 2025: https://bali.bps.go.id/id/pressrelease/2026/01/05/718008/perkembangan-pariwisata-provinsi-bali-november-2025.html — BPS Bali, turyści według krajów, 2024: https://bali.bps.go.id/en/statistics-table/1/MTkzIzE=/-banyaknya-wisatawan-mancanegara-yang-datang-langsung-ke-bali-menurut-kebangsaan-2019-2024.html