APOA: nowe zasady rejestracji najemców na Bali od kwietnia 2025

Od kwietnia 2025 roku Bali zaostrzyło kontrolę nad wynajmem nieruchomości. Najważniejsza zmiana to obowiązkowa rejestracja wszystkich turystów przez aplikację APOA (Aplikasi Pelaporan Orang Asing). Co jest wymagane: Każdy obiekt wynajmowany cudzoziemcom — hotel, guesthouse, willa, apartament pod wynajem krótkoterminowy — musi przy zameldowaniu wgrać do APOA paszport każdego gościa. Dane trafiają bezpośrednio do urzędu imigracyjnego. Dotyczy to zarówno Airbnb, jak i wynajmu bezpośredniego. To nie jest jednorazowa kontrola, lecz stały obowiązek operacyjny. Trwają kontrole w Canggu, Bukit i Ubud — sprawdzane są licencje Pondok Wisata (dla właścicieli domów) lub TDUP (dla biznesu), opłacanie podatków oraz rejestracja gości. Kary: — Do 25 milionów rupii (~$1500) za naruszenia zasad ewidencji. — Możliwa kara pozbawienia wolności dla osób fizycznych, które systematycznie naruszają wymogi. — Przymusowe zamknięcie obiektu, a nawet rozbiórka (jak w przypadku Bingin-2025, gdzie zburzono 45 nielegalnych budynków przy plaży). Co to oznacza dla inwestora: 1. Nielegalne wille wypadają z rynku. Ci, którzy wynajmowali „na szaro” bez licencji, bez NPWP i bez rejestracji, nie mogą już tak działać. Konkurencja w segmencie legalnego najmu maleje. 2. Popyt na legalne obiekty rośnie. Turyści, szczególnie z krajów o rygorystycznych systemach podatkowych, coraz częściej pytają o obiekt „w pełni legalny”. To zmienia poziom cen. 3. Rentowność 8–15% rocznie w legalnych projektach ma potencjał wzrostu dzięki ograniczeniu podaży. 4. Wymogi dotyczące licencji i podatków są teraz de facto obowiązkowe. Bez firmy zarządzającej trudno to samodzielnie udźwignąć. Co robić: — Jeśli kupujesz obiekt — sprawdź, czy deweloper ma licencję Pondok Wisata lub TDUP. Jeśli planowane jest zarządzanie przez firmę zarządzającą — sprawdź jej licencję. — Jeśli już wynajmujesz — podłącz się do APOA samodzielnie lub przez firmę zarządzającą. Minimum to uzyskanie NPWP i opłacanie podatku od dochodu z najmu. — Jeśli planujesz zakup „na osobę fizyczną bez działalności, dla znajomych i na szaro” — zweryfikuj ten model. Ta epoka się skończyła. Kluczowa zasada nowego rynku: legalna infrastruktura to przewaga konkurencyjna, a nie tylko formalność.