Drei Fragen an den Verkäufer einer „Anlage“-Immobilie: Gibt es keine Antwort, ist die Rendite erfunden
JS
Jewgeni Schuikow
Investmentanalyst, Kolumnist
Autor - Jewgeni Schuikow, Investmentanalyst. Autorenkolumne auf Balinsky.
Jewgeni Schuikow hat dasselbe Bild auf Bali und in russischen Ferienorten beobachtet - Archys, Krasnaja Poljana, Altai, Krim. Ganze Viertel mit schönen Bildern und Worten über „Anlagepotenzial“. Der Text stammt vom Februar 2026.
Drei einfache Fragen
Der Autor hat Verkäufern drei Fragen gestellt:
- Wie viele Touristen kommen an diesen Ort, und wer sind sie?
- Was kostet eine Nacht im Durchschnitt (ADR)?
- Wie hoch ist die Auslastung?
Normale Verkaufsmitarbeiter waren verunsichert und antworteten: „Na hören Sie, das ist doch eine Investition, der Tourismus wächst doch!“ Der Vertriebsleiter eines großen Bauträgers schlug vor, die Fragen an die Analysten weiterzuleiten.
Warum das wichtig ist
Man kann keine Rendite, Auslastung und keinen Gewinn versprechen, wenn man nicht weiß, woher sie kommen sollen. Ohne Antworten auf diese drei Fragen sind die Renditezahlen durch nichts gedeckt.
Wer das Risiko trägt
Bauträger und Makler verdienen im Moment des Verkaufs. Wann und wie viel der Käufer verdient, ist unbekannt. Alle Risiken liegen bei ihm, und der Deal wird als „Investition“ mit hübschen Grafiken verpackt.
Wie ein echter Investment-Deal aussieht
Nach Ansicht des Autors anders. Der Bauträger investiert selbst: Er kauft das Grundstück, kümmert sich um die Dokumente, lässt das Projekt genehmigen und trägt die ersten Risiken. Dann holt er einen Investor dazu. Und sie verdienen gemeinsam - an den Mieteinnahmen oder am Verkauf. Die Risiken sind geteilt.
Was Käufer tun sollten
Fragen Sie vor dem Kauf den Verkäufer nach diesen drei Zahlen und bitten Sie um die Quelle. Abgleichen kann man sie mit unabhängigen Daten - zum Beispiel mit der Mietstatistik nach Gegenden auf Bali.
Über den Autor
Jewgeni Schuikow ist Investmentanalyst und Autor des Telegram-Kanals [Advisors](https://t.me/advisorsz).
- seit 2012 analysiert er Anlageprodukte, seit 2015 Projekte in der Realwirtschaft;
- 2021–2022 war er Anlageberater im Register der Bank von Russland (Nr. 105);
- 2022–2023 war er Chief Operating Officer des Bauträgers Golden Tree auf Bali;
- er hat Marktstudien für Hotelprojekte auf der Bukit-Halbinsel erstellt;
- Gastdozent bei MKB Investments (MKB Investizii), Inhaber eines russischen FFMS-1.0-Qualifikationszertifikats.
Die Meinung des Autors muss nicht mit der Position der Balinsky-Redaktion übereinstimmen.