PBG und SLF auf Bali: Was die Genehmigungen bedeuten, wie man sie prüft und wie viele Villen sie haben
AB
Andrei Balinsky
Gründer von Balinsky
Zwei Dokumente entscheiden, ob eine Villa auf Bali ein legales Gebäude ist: die PBG, die Baugenehmigung, und das SLF, die Bescheinigung, dass das fertige Gebäude nutzbar ist. Die meisten Angebote zeigen keines von beiden. Hier steht, was sie bedeuten, wie man sie prüft und was die Daten unseres Katalogs zeigen.
PBG — die Baugenehmigung
- Die PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) ist die Genehmigung, ein Gebäude zu errichten, umzubauen oder zu verändern. Sie hat 2021 die alte IMB abgelöst, mit der Verordnung PP 16/2021.
- Sie muss vor Baubeginn vorliegen. Wer ohne sie baut, riskiert Baustopp, Bußgelder oder Abriss.
- Sie ist an ein bestimmtes Grundstück, einen Entwurf, eine Fläche und eine Nutzung gebunden — etwa Wohnhaus oder touristische Unterkunft.
SLF — die Nutzungsbescheinigung
- Das SLF (Sertifikat Laik Fungsi) wird nach Fertigstellung ausgestellt, wenn Prüfer bestätigen, dass das Gebäude der PBG entspricht und sicher nutzbar ist.
- Ohne SLF darf das Gebäude nicht legal genutzt werden. Das ist wichtig für die Vermietung, für Bankfinanzierung und für den Wiederverkauf.
- Das SLF muss erneuert werden. Für Wohnhäuser gilt es meist 20 Jahre, für andere Gebäude kürzer.
Die Zahlen: wie viele Villen Genehmigungen angeben
In unserem Katalog, 359 Villen, September 2026, laut Angaben der Bauträger:
Fertige Villen (101):
- SLF angegeben: 8 (8 %)
- SLF beantragt: 9
- nur PBG: 18
- PBG beantragt: 15
- keine Angaben zu Genehmigungen: 51 (50 %)
Villen im Bau (257):
- PBG angegeben: 68 (26 %)
- PBG beantragt: 24
- SLF angegeben oder beantragt: 11
- keine Angaben zu Genehmigungen: 154 (60 %)
Im gesamten Katalog geben 26 % der Villen eine PBG oder ein SLF an.
„Keine Angaben“ beweist nicht, dass eine Villa keine Genehmigung hat — der Bauträger hat es uns vielleicht nur nicht mitgeteilt. Es heißt aber, dass Sie nachfragen müssen. Bei einer fertigen Villa lautet die Frage nicht „Gibt es eine PBG?“, sondern „Wo ist das SLF?“. Nur 8 % der fertigen Villen geben eines an.
So prüfen Sie eine Genehmigung
- Verlangen Sie die Dokumente, keinen Status. Lassen Sie sich PBG und SLF als PDF mit Registriernummer und QR-Code geben. „In Bearbeitung“ oder ein Screenshot eines Antrags ist keine Genehmigung.
- Prüfen Sie sie im SIMBG. SIMBG ist das staatliche System, in dem PBG und SLF ausgestellt werden. Jedes Dokument hat eine Registriernummer, die dort oder beim PUPR-Amt des Regierungsbezirks prüfbar ist.
- Gleichen Sie das Dokument mit dem Gebäude ab. Adresse, Nummer des Grundstückstitels, Fläche und Nutzung müssen zu dem passen, was Sie kaufen. Eine PBG für ein privates Wohnhaus deckt keine Villa ab, die an Touristen vermietet wird.
- Prüfen Sie die Zonierung. Die Zone des Grundstücks im örtlichen Bebauungsplan (RDTR) muss die Nutzung erlauben. Siehe Zonierung und Genehmigungen von Bali-Villen in Zahlen.
- Bei Off-Plan: in den Vertrag schreiben. Wann das SLF ausgestellt wird — und was mit Ihrem Geld passiert, wenn nicht.
Warum das immer wichtiger wird
2026 haben Balis Behörden begonnen, Villen zu schließen, die gegen Bau- und Genehmigungsregeln verstoßen. Die Provinz hat zudem Vermietungsplattformen aufgefordert, Villen ohne Lizenz zu entfernen. Eine Villa ohne gültige PBG oder SLF ist schwerer legal zu vermieten, zu versichern und weiterzuverkaufen.
Quellen
- Verordnung PP 16/2021 über Gebäude, mit der PBG und SLF eingeführt wurden
- SIMBG, das System des Ministeriums für öffentliche Arbeiten für PBG und SLF: https://simbg.pu.go.id
- Balinsky-Katalog, 359 Villen, September 2026 (Genehmigungsstatus laut Bauträgern)
- So rechnen wir