Immobiliensteuern auf Bali für Ausländer 2026: Kauf, Leasehold, Vermietung, Verkauf
AB
Andrei Balinsky
Gründer von Balinsky
Die Steuern auf Bali sind nicht kompliziert, wenn man sie nach den Phasen des Geschäfts aufteilt. Hier das vollständige Bild für ausländische Käufer 2026 — Sätze, wer zahlt, und eine Beispielrechnung für eine typische Villa mit 2 Schlafzimmern aus unserem Katalog.
Beim Kauf
- BPHTB (Erwerbsabgabe des Käufers) — bis zu 5 % des Werts oberhalb eines Freibetrags (NPOPTKP: mindestens 80 Mio. Rupiah, bei Erbschaft ab 300 Mio.). Seit 2022 ist sie eine lokale Steuer (Gesetz UU HKPD Nr. 1/2022), Satz und Freibetrag hängen also vom Regierungsbezirk ab (Badung, Gianyar usw.).
- Beim Kauf vom Bauträger — PPN (Mehrwertsteuer). Der Nominalsatz liegt seit 2025 bei 12 %, für normales Wohneigentum gilt aber eine Bemessungsgrundlage von 11/12, effektiv bleiben es 11 % (Regel PMK 131/2024).
- PPnBM (Luxussteuer) — 20 %, aber nur für Luxusimmobilien ab 30 Mrd. Rupiah. Die meisten Geschäfte betrifft das nicht.
Beim Kauf eines Leasehold
Die meisten Villen auf Bali — 89 % unseres Katalogs — werden als Leasehold verkauft, nicht als Eigentumstitel. Das ändert die Steuern:
- der Grundeigentümer (Verpächter) schuldet eine Abgeltungsteuer von 10 % auf den Pachtbetrag (PPh 4(2), Verordnung PP 34/2017). Sie ist meist im Preis enthalten — fragen Sie, ob der genannte Preis sie einschließt;
- BPHTB fällt beim Erwerb eines Rechts an Grund und Boden an. Ein einfacher Pachtvertrag (Hak Sewa) ist in der Regel kein solches Recht, aber die Praxis unterscheidet sich je nach Regierungsbezirk — lassen Sie es vom Notar bestätigen.
Während des Besitzes
- PBB (jährliche Grund- und Gebäudesteuer) — bis zu 0,5 % der Bemessungsgrundlage (NJKP, abgeleitet vom amtlichen NJOP-Wert). Ebenfalls eine lokale Steuer.
Bei der Vermietung
- Abgeltende PPh 4(2) auf Mieten — 10 % der Bruttomiete für Steueransässige. Ein Firmenmieter behält sie ein; ist der Mieter eine Privatperson, zahlt der Eigentümer.
- Sind Sie mehrwertsteuerpflichtig (PKP), kommt die Mehrwertsteuer (effektiv 11 %) auf die Miete.
- Für Nichtansässige (weniger als 183 Tage im Jahr in Indonesien) gilt meist PPh 26 — 20 % an der Quelle, ein Doppelbesteuerungsabkommen kann das senken (prüfen Sie das Ihres Landes).
- Steuer auf Kurzzeitvermietung. Eine Villa, die pro Nacht vermietet wird, zahlt die lokale Beherbergungssteuer — PBJT, früher PB1 oder Hotelsteuer genannt — von bis zu 10 % des Beherbergungsumsatzes (Gesetz UU 1/2022). Sie gilt unabhängig von Ihrer Ansässigkeit und kommt zur Einkommensteuer hinzu.
Beispielrechnung: eine typische Villa mit 2 Schlafzimmern
Medianwerte aus unserem Katalog und unserer Mietdatenbank, September 2026:
- Kaufpreis 320.000 $ (Median-Villa mit 2 Schlafzimmern im Verkauf);
- Preis pro Nacht 119 $ (Median-Villa mit 2 Schlafzimmern in der Vermietung);
- bei 65 % Auslastung beträgt der Bruttoumsatz etwa 28.200 $ im Jahr.
Steuern auf diesen Umsatz:
- lokale Beherbergungssteuer (PBJT) 10 %: etwa 2.800 $;
- Einkommensteuer auf die Miete: etwa 2.800 $ als Steueransässiger (10 % abgeltend) oder bis zu etwa 5.650 $ als Nichtansässiger (20 % vor Abkommensermäßigung). Wie Kurzzeitvermietung besteuert wird, hängt von der Struktur ab — privat oder über eine PT PMA — lassen Sie das von einem Steuerberater bestätigen;
- jährliche Grund- und Gebäudesteuer (PBB): ein kleiner Betrag, auf Basis des amtlichen NJOP-Werts.
Plattformprovisionen, Verwaltung und Betriebskosten kommen zu diesen Steuern hinzu — siehe so berechnen wir die Rendite.
Beim Verkauf
- Abgeltende PPh von 2,5 % des Bruttokaufpreises — zahlt der Verkäufer vor der notariellen Urkunde. Für einfaches Wohneigentum vom Bauträger 1 %.
Gebühren (keine Steuern, aber einplanen)
- PPAT-Notar für die Kaufurkunde (AJB) — gesetzliche Obergrenze 1 % des Kaufpreises (PP Nr. 37/1998); in der Praxis 0,5–1 % und verhandelbar.
- Eintragung des Titels beim BPN — eine kleine Verwaltungsgebühr.
Was Sie sich merken sollten
- seit der Reform 2022 sind BPHTB und PBB lokale Steuern — prüfen Sie die genauen Werte für den jeweiligen Regierungsbezirk, nicht einen „indonesischen Durchschnitt“;
- Sätze ändern sich: Die Mehrwertsteuer wurde 2025 erhöht, Freibeträge werden angepasst — prüfen Sie die aktuelle Regel vor dem Geschäft mit einem unabhängigen Steuerberater;
- alle wichtigen Steuern hängen am amtlichen Wert (NJOP) oder am Kaufpreis: Ein zu niedrig angegebener Preis im Vertrag schafft steuerliche Risiken und gefährdet die Sicherheit des Geschäfts.
Quellen
- DJP (indonesische Steuerbehörde): https://www.pajak.go.id/en
- PwC Indonesien, Tax Summaries (Sätze und Grundlagen): https://taxsummaries.pwc.com/indonesia/individual/other-taxes
- Gesetze: UU HKPD Nr. 1/2022 (BPHTB, PBB, PBJT), UU HPP Nr. 7/2021, PP 34/2016, PP 34/2017
- Balinsky-Katalog und Mietdatenbank, September 2026: Immobilienpreise auf Bali, Mietpreise auf Bali