Leasehold oder Freehold auf Bali für Ausländer: Was 2026 die richtige Wahl ist
AB
Andrei Balinsky
Gründer von Balinsky
Als Ausländer stoßen Sie auf Bali auf zwei Hauptformen des Immobilienbesitzes: Leasehold und Freehold. Den Unterschied zu verstehen, ist der erste Schritt zu einem vernünftigen Geschäft.
Freehold (Hak Milik) — volles Privateigentum. Nach dem Agrar-Grundgesetz (UUPA von 1960, Art. 21) ist Hak Milik für Ausländer ausgeschlossen, und an dieser Regel hat sich nichts geändert.
Woher kommt dann die Rede vom „Freehold für Ausländer ab 5 Mrd. Rupiah“? Das ist ein anderes Recht — Hak Pakai (Nutzungsrecht) an einem Haus. Die Regierungsverordnung Nr. 18/2021 erlaubt einem Ausländer mit einem Einwanderungsdokument, ein Haus auf Hak Pakai einzutragen, und auf Bali gilt dafür ein Mindestpreis des Hauses — 5 Mrd. Rupiah. Zu Eigentum (Hak Milik) wird dieses Recht nicht.
Deshalb gehen die meisten Ausländer auf Bali den zweiten Weg — Leasehold.
Leasehold (Hak Sewa) — das Recht, Grundstück und Objekt für eine feste Laufzeit zu nutzen, meist 25–30 Jahre, mit der Option, um einen weiteren Zyklus zu verlängern. Der Vertrag wird beim Notar geschlossen. Beim Grundbuchamt (BPN) wird er nicht registriert: Der gesamte Schutz steckt im Vertragstext. Formell bleibt ein Indonesier Eigentümer des Grundstücks, aber die ganze Zeit über kontrollieren Sie das Objekt und verdienen damit.
Was Sie über Leasehold wissen sollten:
— Die Laufzeit ist nicht „für immer“: Nach ihrem Ende gehen die Rechte an den Grundeigentümer zurück. Der Wert des Objekts sinkt mit der Zeit — das müssen Sie in die Renditerechnung einbeziehen.
— Der Preis der Verlängerung wird meist im Voraus festgelegt. Schreiben Sie den Betrag in den ursprünglichen Vertrag.
— Im Leasehold dürfen Sie ohne Zustimmung des Grundeigentümers nicht bauen.
Alternative Modelle auf dem Markt:
Nominee Freehold — Hak Milik wird „aus Freundschaft“ auf einen Indonesier eingetragen, Sie kontrollieren über ein paralleles Darlehen. Dieses Modell verstößt direkt gegen das Gesetz und scheitert regelmäßig vor Gericht. Bei jedem Konflikt mit dem „Nominee“-Eigentümer können Sie ohne Geld und ohne Objekt dastehen. Lassen Sie sich nie auf ein Nominee-Modell ein.
Hak Pakai — ein Nutzungsrecht, das Ausländern offensteht. Die Laufzeit auf Staatsland beträgt 30 + 20 + 30 Jahre. Anders als ein Leasehold wird es ins Grundbuch eingetragen. Notare verlangen in der Praxis meist eine Aufenthaltserlaubnis (KITAS oder KITAP) — klären Sie das vorher.
PT PMA (Gesellschaft mit ausländischem Kapital) — ein eigenes Modell, über das man HGB (Hak Guna Bangunan, Baurecht) für 30+20+30 Jahre halten kann. Geeignet für größere Portfolios und Unternehmen.
Kurze Antwort auf „was wählen“:
— Eine Villa zur Vermietung — Leasehold für 25–30 Jahre mit Verlängerungsrecht.
— Budget ab 5 Mrd. Rupiah (rund $300.000) für eine Familie auf Jahre — besprechen Sie Hak Pakai mit einem Anwalt.
— Ein Portfolio aus mehreren Objekten oder ein Unternehmen — gründen Sie eine PT PMA und arbeiten Sie über HGB.
Anmerkung der Redaktion
Balinsky-Redaktion · 12. Oktober 2026.
Aktualisierung: Wir haben die Aussage entfernt, ein Ausländer könne mit einem Visum ab 5 Mrd. Rupiah Freehold (Hak Milik) erhalten. Das ist die Preisschwelle für das Nutzungsrecht (Hak Pakai), Hak Milik bleibt Ausländern verschlossen. Korrigiert wurden die Laufzeiten von Hak Pakai (30 + 20 + 30, nicht 30 + 30 + 20), und wir haben präzisiert, dass ein Leasehold nicht beim Grundbuchamt registriert wird.
Quelle: Bodengesetz Nr. 5/1960, Art. 21 — https://pasal.id/peraturan/uu/uu-no-5-tahun-1960/pasal-21; Regierungsverordnung Nr. 18/2021 — https://pasal.id/peraturan/pp/pp-no-18-tahun-2021