Immobiliensteuern auf Bali: PPh, PBB, BPHTB, Meterai

Das indonesische Steuersystem für Eigentümer von Immobilien auf Bali funktioniert anders als in Russland oder Europa. Hier sind die vier wichtigsten Steuern und Abgaben, mit denen Sie rechnen sollten. 1. PPh (Pajak Penghasilan) — Einkommensteuer Wenn Sie eine Immobilie auf Bali verkaufen, zahlt der Verkäufer PPh in Höhe von 2,5% des Transaktionswerts. Die Abführung erfolgt beim Notar im Rahmen der Beurkundung. Wenn Sie eine Immobilie vermieten, beträgt die Steuer auf Mieteinnahmen 10% (für Nicht-Residenten) oder nach progressivem Tarif 5–35% (für Residenten mit NPWP). Die Steuer kann auch über eine PMA abgewickelt werden — dann gelten die Körperschaftssteuersätze von 22%. 2. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) — Steuer auf den Erwerb von Rechten an Grundstück und Gebäude Diese Steuer zahlt der Käufer bei der Abwicklung des Kaufs. Der Satz beträgt 5% vom Objektwert abzüglich des steuerfreien Mindestbetrags (NJOPTKP), der je nach Regency variiert; auf Bali liegt er im Schnitt bei 60 Mio. Rupiah. Die Zahlung läuft über den Notar. 3. PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) — jährliche Grund- und Gebäudesteuer Sie wird jedes Jahr vom Eigentümer gezahlt. Der Satz liegt bei 0,1–0,3% des NJOP (staatlich festgelegter Bewertungswert). Der NJOP liegt meist 3–5 Mal unter dem Marktpreis, daher fallen die tatsächlichen Zahlungen in der Regel niedrig aus. Für eine Villa im Wert von $200 000 liegt die PBB meist bei etwa $100–300 pro Jahr. 4. Meterai — Stempelsteuer Dabei handelt es sich um eine kleine Steuerstempelmarke auf Dokumenten, geregelt durch Verordnung 134/PMK.03/2021 und Gesetz Nr. 10 von 2020. Eine Marke kostet 10 000 Rupiah (etwa $0,6). Sie ist für alle Verträge mit einem Wert von über 5 Mio. Rupiah erforderlich, darunter Mietverträge, Kaufverträge und Vollmachten. Seit 2021 ist auch die elektronische Meterai zugelassen. Ein typischer Fehler von Einsteigern bei der Immobilieninvestition auf Bali: zu glauben, dass PBB die einzige laufende Steuer ist. Tatsächlich sollten Sie zur jährlichen Belastung auch Lizenzgebühren (wenn die Immobilie vermietet wird), Kosten für die Verwaltung, Versicherungen und regelmäßige juristische Leistungen für die Verlängerung von Genehmigungen einplanen. Was Sie am Anfang tun sollten: — Beantragen Sie eine NPWP (Steuernummer). Damit haben Sie Anspruch auf Abzüge und einen regulären Steuersatz. — Eröffnen Sie ein separates Bankkonto für die Vermietung, damit Einnahmen und Ausgaben nicht vermischt werden. — Suchen Sie sich einen lokalen externen Buchhalter. Auf Bali kostet das 1,5–3 Mio. Rupiah pro Monat und nimmt Ihnen 90% der steuerlichen Routine ab. Wenn Sie über eine PMA arbeiten, ist die Steuerstruktur anders — zusätzlich zur persönlichen PPh fällt die Körperschaftsteuer der Firma von 22% an sowie die Pflicht zu jährlichen Berichten.