Leasehold oder Freehold auf Bali: Was passt 2026?

Ausländische Käufer auf Bali stehen meist vor zwei Eigentumsmodellen: Leasehold und Freehold. Den Unterschied zu verstehen, ist der erste Schritt zu einer sauberen Immobilieninvestition auf Bali. Freehold (Hak Milik) bedeutet volles Privateigentum. Nach dem indonesischen Bodengesetz UUPA von 1960 war Hak Milik für Ausländer lange nicht zugänglich. 2024 erklärte die regionale Vertretung des Ministeriums für Recht und Menschenrechte auf Bali öffentlich, dass ein Ausländer ein Freehold-Objekt kaufen und halten kann, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind: ein Reisepass und ein Visum sind vorhanden (auch Visa on Arrival, VOA), und der Immobilienwert liegt bei mindestens 5 Milliarden Rupiah — das sind etwa $300 000. Klingt nach einer klaren Lösung? Noch nicht. Eine regionale Erklärung setzt das nationale Gesetz nicht außer Kraft. In der Praxis bleibt das derzeit eine Grauzone: Solche Transaktionen sind technisch möglich, verlangen aber eine sehr saubere juristische Struktur, und im Streitfall bleibt das Risiko einer rechtlichen Umqualifizierung. Deshalb entscheiden sich die meisten Ausländer auf Bali weiterhin für den zweiten Weg — Leasehold. Leasehold (Hak Sewa) ist das Nutzungsrecht an Grundstück und Immobilie für einen festen Zeitraum, meist 25–30 Jahre, oft mit Verlängerungsoption um eine weitere Periode. Der Vertrag wird notariell registriert. Der Grundstückseigentümer bleibt formal Indonesier, Sie kontrollieren und monetarisieren die Immobilie jedoch während der gesamten Laufzeit. Worauf Sie bei Leasehold achten sollten: — Die Laufzeit gilt nicht „für immer“: Nach Ablauf fallen die Rechte an den Grundstückseigentümer zurück. Der Immobilienwert amortisiert sich mit der Zeit — das muss in die Renditerechnung einfließen. — Der Preis für die Verlängerung wird idealerweise vorab festgelegt. Lassen Sie die Summe direkt im Erstvertrag festschreiben. — Bei Leasehold können Sie ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers nicht bauen. Alternative Modelle am Markt: Nominee Freehold — Hak Milik wird „freundschaftlich“ auf einen Indonesier eingetragen, während Sie die Kontrolle über ein paralleles Darlehen absichern. Dieses Modell verstößt direkt gegen das Gesetz und scheitert regelmäßig vor Gericht. Kommt es zum Konflikt mit dem „nominalen“ Eigentümer, können Sie sowohl Geld als auch Immobilie verlieren. Gehen Sie niemals in ein Nominee-Modell. Hak Pakai — ein Nutzungsrecht, das Ausländern mit KITAS offensteht. Vergleichbar mit Leasehold über 30+30+20 Jahre. Weniger verbreitet, aber juristisch sauber. PT PMA (Gesellschaft mit ausländischem Kapital) — ein separates Modell, über das HGB (Hak Guna Bangunan, Baurecht) für 30+20+30 Jahre gehalten werden kann. Geeignet für größere Portfolios und geschäftliche Strukturen. Die kurze Antwort auf die Frage „Was wählen?“: — Eine einzelne Villa zur Vermietung — Leasehold über 25–30 Jahre mit Verlängerungsrecht. — Budget ab $300k für die Familie über viele Jahre — Freehold oder Hak Pakai mit einem Anwalt prüfen. Rechnen Sie mit rechtlichen Details. — Ein Portfolio aus mehreren Objekten oder ein Business — PT PMA gründen und über HGB arbeiten.