APOA: Neue Regeln zur Meldung von Mietern auf Bali seit April 2025 — was das für Eigentümer bedeutet
AB
Andrei Balinsky
Gründer von Balinsky
Seit April 2025 kontrolliert Bali die Vermietung von Immobilien strenger. Die wichtigste Änderung ist die Pflicht, alle Touristen über die App APOA (Aplikasi Pelaporan Orang Asing) zu registrieren.
Was verlangt wird:
Jedes Objekt, das an Ausländer vermietet — Hotel, Gästehaus, Villa, Apartment zur Kurzzeitmiete — muss beim Check-in den Pass jedes Gastes in APOA hochladen. Die Daten gehen direkt an die Einwanderungsbehörde. Das gilt sowohl für Airbnb als auch für Direktvermietung.
Das ist keine einmalige Prüfung, sondern eine dauerhafte Pflicht. In Canggu, Bukit und Ubud laufen Razzien — geprüft werden die Lizenz: Pondok Wisata (für einheimische Hausbesitzer) oder die Registrierung des Betriebs im System OSS (NIB-Nummer, seit 2021 statt TDUP), die Zahlung der Steuern und die Registrierung der Gäste.
Strafen:
— Bis zu 25 Millionen Rupiah (~$1.500) für Verstöße bei der Meldung.
— Möglich ist eine Haftstrafe für Privatpersonen, die die Vorschriften systematisch verletzen.
— Zwangsschließung des Objekts bis hin zum Abriss (wie im Fall Bingin 2025, als 45 illegale Bauten am Strand abgerissen wurden).
Was das für Investoren bedeutet:
- Illegale Villen verschwinden vom Markt. Wer „grau“ ohne Lizenz, ohne NPWP und ohne Registrierung vermietet hat, kann das nicht mehr. Die Konkurrenz im Segment der legalen Vermietung sinkt.
- Die Nachfrage nach legalen Objekten steigt. Touristen, vor allem aus Ländern mit strengen Steuersystemen, fragen immer öfter nach einem „vollständig legalen“ Objekt. Das verschiebt das Preisniveau.
- Legale Objekte mit Lizenz können davon profitieren, dass das illegale Angebot schrumpft. Zur Orientierung: Nach eigener Berechnung von Balinsky bringt eine mittlere Villa mit zwei Schlafzimmern rund 10% Bruttorendite pro Jahr und rund 5% netto bei einer Auslastung von 65% (September 2026).
- Die Anforderungen an Lizenzen und Steuern sind jetzt faktisch verpflichtend. Ohne Verwaltungsgesellschaft ist das allein kaum noch zu stemmen.
Was zu tun ist:
— Wenn Sie ein Objekt kaufen — prüfen Sie, ob der Bauträger oder die Verwaltungsgesellschaft eine Lizenz zur Beherbergung von Gästen im System OSS hat. Seit dem 1. April 2026 nehmen Booking und Airbnb Objekte ohne den Status „Registriert und lizenziert“ aus dem Angebot. Wenn eine Verwaltungsgesellschaft das Objekt betreuen soll — prüfen Sie deren Lizenz.
— Wenn Sie schon vermieten — melden Sie sich selbst oder über die Verwaltungsgesellschaft bei APOA an. Mindestens sollten Sie eine NPWP beantragen und Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen.
— Wenn Sie einen Kauf „als Privatperson ohne Gewerbe, für Freunde, grau“ planen — überdenken Sie das Modell. Diese Zeit ist vorbei.
Das Grundprinzip des neuen Marktes: Eine legale Struktur ist ein Wettbewerbsvorteil und nicht bloß Papierkram.
Anmerkung der Redaktion
Balinsky-Redaktion · 12. Oktober 2026.
Aktualisierung: Die Lizenz TDUP haben wir durch die Registrierung im System OSS ersetzt (seit 2021). Ergänzt wurde die Anforderung der Plattformen ab dem 1. April 2026. Die Pflicht zur Meldung über APOA bestätigt die Einwanderungsbehörde.
Quelle: Einwanderungsbehörde — https://imigrasi.go.id/berita/2025/03/26/pengelola-penginapan-wajib-lapor-keberadaan-tamu-asing-lewat-apoa; Lizenzsystem OSS — https://oss.go.id