2026年巴厘岛房产是好投资吗？如实说说优点、缺点和风险
AB
Andrei Balinsky
Balinsky 创始人
简短回答：可能是——但前提是您买对了持有结构、买对了区域、选对了开发商，并且按真实入住率而不是宣传册来测算回报。巴厘岛的需求处于历史高位。薄弱环节在别处：不断减少的租期、良莠不齐的开发商、分区问题，以及悄悄吃掉三分之一收入的管理费用。下面用数字给出完整图景。
人们为什么在巴厘岛买房：支持的理由
— 需求真实存在且仍在增长。据印尼统计局（BPS）数据，2025年巴厘岛接待外国游客6,948,754人次——创历史纪录，比2024年增长9.7%，并高于疫情前2019年的水平。旅游业不只是恢复了，而是超过了原来的峰值。
— 作为海滨目的地，入场门槛很低。在Balinsky目录中（2026年6月数据），别墅中位价在仓古约$405,000，在Bukit半岛（Uluwatu、Pandawa、Bingin）约$375,000，在乌布约$255,000，在塔巴南约$185,000。小区里的一间工作室或一居室公寓通常为$12万–16万。拿它和普吉岛、迪拜或南欧的海滨价格比一比。
— 价格以美元标价。对持有美元、欧元或英镑的买家来说，这在购买环节本身去掉了一层汇率风险（但本地成本并非如此——见关于印尼盾与美元汇率风险的文章）。
— 外国人有合法途径。您不能持有永久产权土地，但租赁产权、使用权（Hak Pakai，需居留许可）和外资公司（PT PMA）都合法且被广泛采用。2025年PT PMA的实缴资本要求降至25亿印尼盾，公司途径因此更加可行。
— 游客来源多元。澳大利亚是最大市场（2024年约154万人次），其次是印度、中国、英国和韩国。没有哪个国家像当年俄罗斯在普吉岛那样一家独大。
反对的理由：可能出什么问题
— 您买的是时间，不是土地。大多数别墅以租赁产权出售——租期25–30年。每过一年，剩余租期和转售价值都在缩水。看起来每年10%的回报，必须在租期结束前把购买价格收回来，而这种“消耗”常常不出现在开发商的表格里。我们在巴厘岛租赁产权续期中做了拆解。
— 入住率低于营销宣传。BPS报告巴厘岛星级酒店入住率约为57–65%，淡季降至约57%；非星级住宿则低得多。外国游客平均停留约三晚，意味着更频繁的周转、更多的清洁和更高的运营成本。
— 部分区域供应过剩。仅仓古一地，预计到2025年就要新增约1,600套公寓。在拥挤的区域，隔壁新建的别墅会争抢同一批客人，每晚房价就不再上涨。
— 开发商风险是最大的单一风险。期房项目以折扣为卖点，但有些会延期、降低标准或根本无法完工，而付款往往在您拿到任何东西之前好几年就已支付。在我们的目录中，新的期房别墅每平方米挂牌价反而比在售现房别墅高约23%——见巴厘岛期房更便宜吗。
— 分区和许可证。建在农业用地上的别墅，或者没有建筑许可（PBG）和使用合格证（SLF）的别墅，可能根本拿不到出租许可——甚至面临拆除风险。巴厘岛空间规划（RDTR）中的分区正在多个区域积极审查。
— 管理拿走很大一块。别墅管理公司通常收取毛收入的15–25%，预订平台还要收自己的佣金，运营成本（泳池、花园、电费、清洁、维修）再占收入的5–8%。然后还有租金所得税。毛收益率和净收益率是差别很大的两个数字——见别墅管理费如何运作。
— 卖出比买入慢。这里没有房源共享系统（MLS），也没有面向外国买家的按揭市场，所以二手租赁产权别墅的买家群体，比新别墅卖家的群体要小。
— 规则在变。2025–2026年，巴厘岛出台了新的租客登记规定，加强了对无证出租的执法，并讨论对代持安排施以更重的处罚。这些都不会伤害结构合规的投资者——但会伤害走捷径的人。
现实的回报是什么样子
“保证12–15%”的标题，几乎总是指旺季某个月、扣除成本前的毛收入。一个现实的模型是：
— 全年入住率55–70%，而不是90%；
— 减去15–25%的管理费；
— 减去5–8%的运营成本；
— 减去租金所得税（居民按租金毛收入缴纳10%的最终税；非居民通常预扣20%，可依税收协定降低）；
— 减去租赁产权摊销：购买价格除以剩余租赁年数。
剩下的才是您真实的、可以和债券比较的数字。我们根据359个别墅价格和6,305条出租房源自行测算：入住率65%时，中位数两居室别墅毛收益约10%、净收益约5%，一居室别墅毛收益约14%、净收益约7%——见巴厘岛各区域别墅租金收益率。同一条街上管理良好和管理糟糕的别墅之间的差距，大于不同区域之间的差距。务必向同一运营方索取已完工项目12个月的真实入住报告。
巴厘岛房产适合谁——不适合谁
适合您，如果：
— 您的投资期限在7–10年或以上，或者打算每年自己住一段时间；
— 您愿意在付款前核查土地、许可证和开发商；
— 您接受这是一门有经营风险的生意，而不是储蓄账户。
不适合您，如果：
— 您需要在2–3年内把钱拿回来；
— 这笔买卖只有靠宣传册上的“保证”回报才算得过来；
— 有人向您提议以印尼朋友的名义持有永久产权（这是代持安排——在印尼法律下无效，也是赔光一切的方式）。
做决定前的五点测试
- 土地是否划为住宅或旅游住宿用途，项目是否有PBG（建筑许可）？
- 土地租约还剩多少年——开发商自己的租约是否比您的更长？
- 开发商是否按时完成过至少三个项目？请使用我们的开发商12项核查清单。
- 扣除所有成本和税费后，55%的入住率下回报是否仍然成立？
- 谁来管理别墅，您能否无罚金更换管理方？
如果五个答案都令人满意，巴厘岛可以成为一项稳健的投资。如果其中任何一个是“我不知道”，请在支付定金之前先弄清楚。
浏览带价格和许可证信息的最新房源：巴厘岛在售别墅和巴厘岛在售公寓。分步骤的法律流程，请看我们的巴厘岛购房指南。
来源：巴厘岛BPS——1969–2025年外国游客人数及旅游统计（酒店入住率、停留时长），2024–2026年；投资部2025年第5号条例；Balinsky目录数据，2026年6月。
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