巴厘岛的 PBG 与 SLF：许可证的含义、如何核查，以及有多少别墅持有
AB
Andrei Balinsky
Balinsky 创始人
两份文件决定巴厘岛一栋别墅是否是合法建筑：PBG（建筑许可）和 SLF（建成后适用证书）。大多数房源两者都没有标注。下面说明它们的含义、核查方法，以及我们目录数据显示的情况。
PBG——建筑许可
- PBG（Persetujuan Bangunan Gedung）是建造、翻修或改建建筑的许可。2021 年根据政府条例 PP 16/2021 取代了旧的 IMB。
- 必须在开工前取得。无证施工可能被勒令停工、罚款甚至拆除。
- 它对应特定的地块、设计、面积和用途——例如住宅或旅游住宿。
SLF——建筑适用证书
- SLF（Sertifikat Laik Fungsi）在竣工后签发，由检查人员确认建筑与 PBG 一致且可以安全使用。
- 没有 SLF，建筑不能合法使用。这对出租、银行贷款和转售都很重要。
- SLF 需要续期。住宅通常有效期 20 年，其他建筑更短。
数据：有多少别墅标注了许可
在我们的目录中（359 套别墅，2026 年 9 月，信息来自开发商）：
已建成别墅（101 套）：
- 标注 SLF：8 套（8%）
- SLF 申请中：9 套
- 仅有 PBG：18 套
- PBG 申请中：15 套
- 无许可信息：51 套（50%）
在建别墅（257 套）：
- 标注 PBG：68 套（26%）
- PBG 申请中：24 套
- 标注或申请 SLF：11 套
- 无许可信息：154 套（60%）
整个目录中，26% 的别墅标注了 PBG 或 SLF。
"无信息"并不证明别墅没有许可——开发商可能只是没有告诉我们。但这意味着您必须主动询问。对于已建成的别墅，问题不是"有没有 PBG？"，而是"SLF 在哪里？"。只有 8% 的已建成别墅标注了 SLF。
如何核查许可证
- 要文件，不要状态。 索取带有登记号和二维码的 PBG 和 SLF PDF 原件。"办理中"或申请截图都不是许可证。
- 在 SIMBG 系统中核查。 SIMBG 是签发 PBG 和 SLF 的政府系统。每份文件都有登记号，可以在该系统或县公共工程部门（PUPR）核实。
- 核对文件与建筑是否一致。 地址、土地证编号、面积和用途都必须与您购买的物业一致。私人住宅的 PBG 不涵盖用于短租给游客的别墅。
- 核查土地规划。 地块在当地详细规划（RDTR）中的分区必须允许该用途。参见巴厘岛别墅的分区与许可数据。
- 期房：写进合同。 写明何时取得 SLF，以及如果取不到，您的资金如何处理。
为什么这越来越重要
2026 年，巴厘岛政府开始关停违反规划和许可规定的别墅，省政府还要求短租平台下架无执照的别墅。没有有效 PBG 或 SLF 的别墅，更难合法出租、投保和转售。
来源
- 关于建筑的政府条例 PP 16/2021（设立 PBG 与 SLF）
- SIMBG，公共工程部的 PBG 与 SLF 系统：https://simbg.pu.go.id
- Balinsky 目录，359 套别墅，2026 年 9 月（许可状态来自开发商）
- 我们的计算方法