2026 年巴厘岛外国人房产税：购买、租赁产权、出租与出售
AB
Andrei Balinsky
Balinsky 创始人
按交易阶段拆开来看，巴厘岛的税并不复杂。以下是 2026 年外国买家的完整概览——税率、由谁缴纳，以及以我们目录中一套典型两居室别墅为例的测算。
购买时
- BPHTB（买方取得权利税）——对超过免税额部分最高征收 5%（NPOPTKP：最低 8000 万印尼盾，继承为 3 亿起）。自 2022 年起为地方税（UU HKPD 第 1/2022 号法律），具体税率和免税额取决于所在县（巴东、吉亚尼亚尔等）。
- 向开发商购买时——PPN（增值税）。2025 年起名义税率为 12%，但普通住宅按 11/12 的税基计算，实际仍为 11%（PMK 131/2024）。
- PPnBM（奢侈品税）——20%，但只适用于 300 亿印尼盾以上的豪宅，大多数交易不受影响。
购买租赁产权时
巴厘岛大多数别墅——我们目录中的 89%——以租赁产权而非产权证出售。这会改变税务：
- 土地所有者（出租方）需就租金缴纳 10% 的最终税（PPh 4(2)，PP 34/2017 条例）。通常已包含在售价中——请确认报价是否包含这部分；
- BPHTB 在取得土地权利时征收。普通租约（Hak Sewa）一般不属于这种权利，但各县做法不同，请向公证人确认。
持有期间
- PBB（年度土地与建筑税）——最高为税基的 0.5%（NJKP，按官方评估价值 NJOP 计算）。同样是地方税。
出租时
- 租金最终所得税 PPh 4(2)——税务居民按租金总额的 10% 缴纳。租户为公司时由租户代扣；租户为个人时由业主缴纳。
- 如果您是增值税登记纳税人（PKP），租金需加收增值税（实际 11%）。
- 非居民（每年在印尼停留少于 183 天）一般适用 PPh 26——源泉扣缴 20%，税收协定可能降低税率（请核实您所在国家的协定）。
- 短租税。 按晚出租的别墅需缴纳地方住宿税——PBJT，以前称为 PB1 或酒店税——最高为住宿收入的 10%（UU 1/2022 法律）。无论您是否为税务居民都要缴纳，且与所得税分开计算。
测算示例：一套典型两居室别墅
来自我们目录和租赁数据库的中位数（2026 年 9 月）：
- 购买价 32 万美元（在售两居室别墅中位数）；
- 每晚价格 119 美元（出租两居室别墅中位数）；
- 按 65% 入住率，年总收入约 2.82 万美元。
这部分收入的税：
- 地方住宿税（PBJT）10%：约 2,800 美元；
- 租金所得税：税务居民约 2,800 美元（10% 最终税），非居民最高约 5,650 美元（税收协定减免前 20%）。短租收入如何征税取决于持有结构——个人名义还是通过 PT PMA 公司——请向税务顾问确认；
- 年度土地与建筑税（PBB）：金额很小，按官方 NJOP 计算。
平台佣金、管理费和运营成本另计——参见收益率的计算方法。
出售时
- 交易总价的 2.5% 最终所得税——由卖方在公证契约签署前缴纳。开发商出售的普通住房为 1%。
费用（不是税，但需预留）
- PPAT 公证人办理买卖契约（AJB）——法定上限为交易额的 1%（PP 第 37/1998 号）；实际为 0.5–1%，可议价。
- BPN 产权登记——少量行政费用。
需要记住的要点
- 2022 年改革后，BPHTB 和 PBB 是地方税，请查询具体县的准确数字，而不是"印尼平均水平"；
- 税率会变化：增值税在 2025 年上调，免税额会调整——交易前请向独立税务顾问核实现行规定；
- 主要税种都与官方评估价（NJOP）或成交价挂钩：在合同中低报价格既有税务风险，也影响交易安全。
来源
- DJP（印尼税务总局）：https://www.pajak.go.id/en
- 普华永道印尼，Tax Summaries（税率与税基）：https://taxsummaries.pwc.com/indonesia/individual/other-taxes
- 法律：UU HKPD 第 1/2022 号（BPHTB、PBB、PBJT）、UU HPP 第 7/2021 号、PP 34/2016、PP 34/2017
- Balinsky 目录与租赁数据库，2026 年 9 月：巴厘岛房价、巴厘岛租金