外国人在巴厘岛选租赁权（Leasehold）还是永久产权（Freehold）：2026年怎么选
AB
Andrei Balinsky
Balinsky 创始人
在巴厘岛，外国人会遇到两种主要的房产持有形式：leasehold和freehold。弄清两者的区别，是做一笔靠谱交易的第一步。
Freehold（Hak Milik）是完全的私人所有权。根据《土地基本法》（1960年UUPA，第21条），Hak Milik不向外国人开放，这条规定没有变。
那为什么会有“外国人花50亿印尼盾就能拿永久产权”的说法？那其实是另一种权利，即房屋的Hak Pakai（使用权）。第18/2021号政府条例允许持有移民证件的外国人以Hak Pakai持有房屋，巴厘岛为此规定的最低房价是50亿印尼盾。这种权利不会变成所有权（Hak Milik）。
所以，在巴厘岛的大多数外国人走第二条路：leasehold。
Leasehold（Hak Sewa）是在固定期限内使用土地和房产的权利，通常为25–30年，可以选择再续一个周期。合同在公证人处签订。它不在土地局（BPN）登记：所有保障都在合同条款里。名义上土地所有者仍是印尼人，但在整个期限内，由你控制房产并用它赚钱。
关于leasehold要知道的事：
— 期限不是“永久”的：到期后，权利归还给土地所有者。房产价值会随时间折旧，计算收益时要把这一点考虑进去。
— 续期价格通常提前约定。请把具体金额写进首份合同。
— 在leasehold土地上，未经土地所有者同意不能建房。
市场上的其他方案：
Nominee Freehold（代持永久产权）：Hak Milik“出于交情”登记在印尼人名下，你通过一份平行的借款协议来控制。这种安排直接违法，在法院里经常被推翻。只要你和“名义”持有人发生任何冲突，你就可能钱房两空。永远不要用代持。
Hak Pakai：外国人可以取得的使用权。在国有土地上的期限为30 + 20 + 30年。与leasehold不同，它会登记在土地登记簿上。实践中公证人通常要求居留证（KITAS或KITAP），请提前确认。
PT PMA（外资公司）是另一种方案，可以通过它持有HGB（Hak Guna Bangunan，建筑权），期限30+20+30年。适合规模较大的资产组合和经营业务。
“怎么选”的简短回答：
— 一套用来出租的别墅：25–30年的leasehold，带续期权。
— 预算50亿印尼盾以上（约30万美元），供家庭长期居住：和律师讨论Hak Pakai。
— 多套房产组成的组合或经营业务：开设PT PMA，通过HGB持有。
编辑说明
Balinsky编辑部 · 2026年10月12日。
更新：删除了“外国人凭签证花50亿印尼盾即可获得永久产权（Hak Milik）”的说法。50亿是使用权（Hak Pakai）的价格门槛，而Hak Milik不向外国人开放。更正了Hak Pakai的期限（30 + 20 + 30，而不是30 + 30 + 20），并说明leasehold不在土地局登记。
来源：第5/1960号土地法第21条 — https://pasal.id/peraturan/uu/uu-no-5-tahun-1960/pasal-21 ；第18/2021号政府条例 — https://pasal.id/peraturan/pp/pp-no-18-tahun-2021