APOA：2025年4月起巴厘岛租客登记新规，对业主意味着什么
AB
Andrei Balinsky
Balinsky 创始人
从2025年4月起，巴厘岛加强了对房屋出租的管理。最主要的变化是：所有游客都必须通过APOA应用（Aplikasi Pelaporan Orang Asing）登记。
要求是什么：
每一个向外国人出租的场所，包括酒店、民宿、别墅、短租公寓，都必须在客人入住时把每位客人的护照上传到APOA。信息直接发送给移民局。这既适用于Airbnb，也适用于直接出租。
这不是一次性检查，而是长期的义务。在仓古（Canggu）、布基特（Bukit）、乌布（Ubud）都有突击检查，查的是：是否有许可证，即Pondok Wisata（面向本地房主）或在OSS系统中的企业登记（NIB号码，自2021年起取代TDUP）；是否缴税；是否登记客人。
罚款：
— 登记违规最高罚款2500万印尼盾（约1500美元）。
— 对屡次违规的个人，可能判处监禁。
— 强制关闭场所，甚至拆除（如2025年Bingin案，海滩上45处违建被拆除）。
对投资者意味着什么：
- 非法别墅被挤出市场。那些没有许可证、没有NPWP、不登记、“灰色”出租的人，再也做不下去了。合规租赁市场的竞争在减少。
- 合法房源的需求在增长。游客，尤其是来自税收制度严格国家的游客，越来越多地要求“完全合规”的房源。这会改变价格水平。
- 有许可证的合法房源，可能从非法供应减少中获益。作为参考：根据Balinsky自己的测算，一套中位数的两卧室别墅，在入住率65%时，年毛收益约10%，净收益约5%（2026年9月）。
- 许可证和税务要求现在实际上是强制的。没有物业管理公司，一个人很难应付。
怎么办：
— 如果你要买房：检查开发商或物业管理公司在OSS系统中是否有接待住客的许可证。从2026年4月1日起，Booking和Airbnb会下架没有“已登记并已获许可”状态的房源。如果计划交给物业管理公司，也要查它的许可证。
— 如果你已经在出租：自己或通过物业管理公司接入APOA。至少要申请NPWP，并为租金收入缴税。
— 如果你打算“以个人名义、不注册业务、给朋友灰色出租”：重新考虑这种模式。这个时代已经结束了。
新市场的核心原则：合法的基础设施是竞争优势，而不只是一堆文件。
编辑说明
Balinsky编辑部 · 2026年10月12日。
更新：TDUP许可证已改为在OSS系统中登记（自2021年起）。补充了平台自2026年4月1日起的要求。通过APOA报告的义务已由移民局确认。
来源：移民局 — https://imigrasi.go.id/berita/2025/03/26/pengelola-penginapan-wajib-lapor-keberadaan-tamu-asing-lewat-apoa ；OSS许可系统 — https://oss.go.id