BREIG Aquamarine III：每间卧室收入、分期付款与租约续期
Balinsky 在 Canggu 的 Aquamarine I 项目现场采访了开发商 BREIG。话题是位于 Pererenan 的新项目 Aquamarine III。采访录制时，该项目刚刚开工。根据 Balinsky 的数据，项目现已建成。
受访专家 — Nikita Shelomentsev，BREIG。公司自己建别墅，也自己管理。
以下数字来自 Nikita 本人，Balinsky 未做核实。均为录制时的数据。
1. 项目位置
- Aquamarine I 和 II 在 Batu Bolong 附近，位于 Canggu 中心。
- Aquamarine III 在 Pererenan，与同一开发商的 BALIWOOD I、II 隔路相对。
- 离海约 200 米。从二楼卧室和屋顶都能看到海。屋顶上方还有一个观景台。
- 据 Nikita 说，Canggu 通往 Pererenan 的近路（shortcut）开通后，这里发展很快：半年到一年内开了餐厅，新别墅也陆续动工。骑摩托到主街 1–2 分钟。
2. 关键数字：每间卧室每晚收入
别墅有 2、3、4 卧。为了比较，BREIG 按每间卧室每晚的收入来算。
- 据 Nikita 说，在同在 Pererenan 的 BALIWOOD，每间卧室每晚 135 美元，入住率 94%。
- 新年那个月入住率达到 98%。
- 疫情前是每间卧室 80–90 美元。
- 按他的计算，在这样的数字下，别墅 5 年多一点回本。
3. 为什么 4 卧比 2 卧更划算
泳池和客厅是整栋别墅共用的。每多一间卧室，成本比上一间低，而收入按卧室数增长。Nikita 的例子：
- 3 卧对比 2 卧：价格约 +30%，收入 +50%。
- 4 卧对比 3 卧：价格约 +20–25%，收入 +33%。
所以据他说，3–4 卧的别墅回报最好。较小的别墅适合用较少的钱先试一试。
4. 价格
- “智能别墅”：2 卧加一间带沙发床的书房 — 地基阶段 30–33 万美元起。
- Aquamarine III：4 卧别墅，300 平方米，两个泳池（楼下和屋顶）— 75 万美元。
据 Nikita 说，这是最终价格：不另加税，含家具、装饰和餐具。
5. 如何付款
- 开工时付 35%。这笔钱覆盖土地和开工。
- 其余按工程进度每月支付，约每月 5.5–6%。
- 工期 12–14 个月。
6. 建设期间的涨价
- 据 Nikita 说，在上一个项目里，约一半早期买家转售了别墅，另一半自己留着。
- 平均涨幅为从地基到建成 30–35%。
- 有人赚到 50%，但他们是在疫情期间买入的。Nikita 建议不要以此为准。
7. 收益率：过去与现在
- 疫情前 — 每年 12–14%（每晚约 80 美元，入住率约 80%）。
- 录制时 — 15% 以上，部分项目 20%。入住率 90% 以上，每晚房价约为疫情前的 1.5 倍。
- Nikita 自己也说：能否持续，要再看一两年。3–5 年内收益率可能回到 12–14%。
- 作为对比，他提到迪拜约 6.5%，泰国 8–10%。
8. 管理怎么运作
- 别墅交付后 2–3 周开始出租。
- 渠道：预订网站（Airbnb、Booking）— 占收入 30–35%；中介 — 约三分之一；社交媒体直接预订 — 约三分之一。
- 销售成本平均约占收入的 10%。
- 保洁人员记录故障清单，每发现一处可得奖金。小问题在客人之间修好，大问题挪到淡季。
- 每月 200 美元以内的维修无需业主批准。大修按业主批准的预算进行。录制时，BREIG 正在和投资者商量设立单独的大修基金。
9. 保修与业主自住
- 12 个月 — 小问题和外观缺陷。
- 7 年 — 结构、防水和设备系统。
- 业主想在别墅住多久都可以。需要提前告知管理方日期，以免取消预订。
10. 土地：租赁产权与续期
- BREIG 采用 leasehold，即长期土地租赁。据 Nikita 说，永久产权（freehold）既不提高每晚房价，也不提高入住率，而 leasehold 回本更快。
- 他说，别墅通常按 5–7 年的收入出售。
- 租期选 30 年而不是 25 年：土地贵一点，但多 5 年收入 — 整个期限内收入约 +20%。
- 合同写明按仅土地的市场价续期，价格由独立评估师确定。
- 能锁定续期年限时就写进合同：Aquamarine III — 30 + 20 年。据 Nikita 说，巴厘岛地主越来越少同意长期续期。
后续计划
据 Nikita 说，Aquamarine III 旁边有 800 + 300 平方米用于餐厅和商业空间 — 很可能是由外部运营商经营的水疗或健身房。300 米外有 2 公顷土地用于 Aquamarine IV：分两期开发，租期 30 + 30 年，规划有儿童区和散步区。
完整采访（俄语）请点击下方的视频按钮观看。
