Prowizje na rynku nieruchomości na Bali: ile naprawdę zarabia zagraniczny agent
AB
Andrei Balinsky
Założyciel Balinsky
Jedno z pierwszych pytań agenta brzmi: „Ile na tym zarobię?”. Sprawdźmy, jak w praktyce wyglądają modele prowizyjne na rynku nieruchomości na Bali w 2025 roku.
Podstawowe stawki:
Prowizja agenta w Indonezji wynosi 3% wartości transakcji. To standard zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. W niektórych projektach deweloperzy płacą 5–7% za sprzedaż na rynku pierwotnym, aby mocniej motywować partnerów.
Kto płaci prowizję:
Zwykle sprzedający (deweloper albo właściciel na rynku wtórnym). Kupujący prawie nigdy. To jedna z podstawowych różnic względem rynku rosyjskiego.
Jak dzieli się prowizję między agentów:
Jeśli pozyskujesz klienta, ale transakcję zamyka lokalny agent, podział wynosi zwykle od 40/60 do 50/50 — zależnie od zakresu pracy i pozycji negocjacyjnej. Jeśli zarówno pozyskujesz klienta, jak i prowadzisz całą transakcję, 60–80% trafia do Ciebie, a reszta do lokalnego partnera za obsługę na miejscu.
Jeśli współpracujesz bezpośrednio z deweloperem, zachowujesz 100% jego prowizji, ale bierzesz na siebie pełną odpowiedzialność za transakcję.
Przykład ekonomiki transakcji:
Klient kupuje willę za $300 000.
Prowizja 5% = $15 000.
Jeśli pracujesz w modelu 50/50 z lokalną agencją — Twoja część to $7500.
Jeśli sprzedajesz projekt bezpośrednio od dewelopera — Twoja część to $15 000.
Miesięczny cel dla stabilnego biznesu to 1–2 transakcje. To daje 15–30 tysięcy dolarów przychodu.
Jak zabezpieczyć prowizję:
Prowizja powinna być wpisana do pisemnej umowy ze sprzedającym jeszcze przed przyprowadzeniem klienta. Bez tego później trudno będzie jej skutecznie dochodzić.
Przy współpracy z lokalną agencją podpisuj Co-Brokerage Agreement, w którym jasno określono: kto pozyskał klienta, jak dzielona jest prowizja, kto płaci podatki i kiedy następuje wypłata prowizji.
Standard wypłaty:
— 30–50% od razu po podpisaniu umowy i pierwszej wpłacie klienta.
— Pozostała część — po pełnej płatności i finalizacji u notariusza.
Jeśli deweloper proponuje „wszystko na końcu” — to zły sygnał.
Opodatkowanie:
Prowizja podlega opodatkowaniu. Jeśli działasz jako osoba fizyczna za granicą — obowiązują podatki Twojej jurysdykcji. Jeśli przez PT PMA na Bali — indonezyjski podatek CIT 22%.
Często prowizja przechodzi przez konto bankowe PT PMA, a następnie jest wypłacana agentowi-założycielowi jako dywidenda (po podatku od dywidendy 10%) albo jako wynagrodzenie.
Czerwone flagi w ofertach prowizyjnych:
— „Prowizja 10–15%” od podejrzanego dewelopera. Zawyżona prowizja często rekompensuje wysokie ryzyko projektu.
— „Płacimy tylko, jeśli klient doprowadzi do transakcji”. To normalne, ale nie „płacimy dopiero rok po oddaniu projektu”. Wiąż wypłatę z etapami, a nie wyłącznie z finałem.
— „Bez pisemnej umowy, przecież wszyscy jesteśmy swoi” — nigdy nie pracuj bez pisemnego potwierdzenia.
— „Podwójna prowizja, jeśli przyprowadzisz 5 klientów” — zwykle to pułapka, żebyś sprzedawał właśnie ich obiekty, bez realnej alternatywy.
Przejrzyste prowizje to podstawa długoterminowej współpracy. Jedno wykryte oszustwo ze strony partnera i tracisz nie tylko pieniądze, ale też zaufanie swoich klientów.