PBG i SLF na Bali: co oznaczają pozwolenia, jak je sprawdzić i ile willi je ma
AB
Andrei Balinsky
Założyciel Balinsky
O tym, czy willa na Bali jest legalnym budynkiem, decydują dwa dokumenty: PBG, czyli pozwolenie na budowę, oraz SLF, czyli zaświadczenie, że gotowy budynek nadaje się do użytkowania. Większość ogłoszeń nie pokazuje żadnego z nich. Oto co oznaczają, jak je sprawdzić i co pokazują dane z naszego katalogu.
PBG — pozwolenie na budowę
- PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) to zgoda na budowę, przebudowę lub zmianę budynku. W 2021 roku zastąpiło dawne IMB na mocy rozporządzenia PP 16/2021.
- Musi zostać wydane przed rozpoczęciem budowy. Budowa bez niego grozi wstrzymaniem, karami lub rozbiórką.
- Jest przypisane do konkretnej działki, projektu, powierzchni i funkcji — na przykład dom mieszkalny albo zakwaterowanie turystyczne.
SLF — zaświadczenie o przydatności do użytkowania
- SLF (Sertifikat Laik Fungsi) wydaje się po zakończeniu budowy, gdy inspektorzy potwierdzą, że budynek odpowiada PBG i jest bezpieczny.
- Bez SLF budynku nie wolno legalnie użytkować. To ważne przy wynajmie, kredycie bankowym i odsprzedaży.
- SLF trzeba odnawiać. Dla domów mieszkalnych zwykle obowiązuje 20 lat, dla innych budynków krócej.
Liczby: ile willi podaje pozwolenia
W naszym katalogu — 359 willi, wrzesień 2026, według deweloperów:
Wille ukończone (101):
- podane SLF: 8 (8%)
- złożony wniosek o SLF: 9
- tylko PBG: 18
- złożony wniosek o PBG: 15
- brak danych o pozwoleniach: 51 (50%)
Wille w budowie (257):
- podane PBG: 68 (26%)
- złożony wniosek o PBG: 24
- SLF podane lub złożony wniosek: 11
- brak danych o pozwoleniach: 154 (60%)
W całym katalogu 26% willi podaje PBG lub SLF.
„Brak danych” nie dowodzi, że willa nie ma pozwolenia — deweloper mógł nam tego po prostu nie przekazać. Ale oznacza, że trzeba zapytać. Przy gotowej willi pytanie nie brzmi „czy jest PBG?”, tylko „gdzie jest SLF?”. Podaje je zaledwie 8% ukończonych willi.
Jak sprawdzić pozwolenie
- Proś o dokumenty, nie o status. Poproś o samo PBG i SLF w PDF z numerem rejestracyjnym i kodem QR. „W trakcie” albo zrzut ekranu wniosku to nie pozwolenie.
- Sprawdź je w SIMBG. SIMBG to państwowy system, w którym wydaje się PBG i SLF. Każdy dokument ma numer rejestracyjny, który można sprawdzić tam lub w urzędzie PUPR danego regencji.
- Porównaj dokument z budynkiem. Adres, numer tytułu do gruntu, powierzchnia i funkcja muszą się zgadzać z tym, co kupujesz. PBG na prywatny dom nie obejmuje willi wynajmowanej turystom.
- Sprawdź przeznaczenie terenu. Strefa działki w lokalnym planie zagospodarowania (RDTR) musi dopuszczać takie użytkowanie. Zobacz przeznaczenie terenu i pozwolenia willi na Bali w liczbach.
- Przy zakupie na etapie budowy: wpisz to do umowy. Kiedy zostanie wydane SLF i co stanie się z twoimi pieniędzmi, jeśli nie zostanie.
Dlaczego to coraz ważniejsze
W 2026 roku władze Bali zaczęły zamykać wille, które naruszają przepisy o zabudowie i pozwoleniach. Prowincja zażądała też od platform najmu usunięcia willi bez licencji. Willę bez ważnego PBG lub SLF trudniej legalnie wynająć, ubezpieczyć i odsprzedać.
Źródła
- Rozporządzenie PP 16/2021 o budynkach, które wprowadziło PBG i SLF
- SIMBG, system Ministerstwa Robót Publicznych dla PBG i SLF: https://simbg.pu.go.id
- Katalog Balinsky, 359 willi, wrzesień 2026 (status pozwoleń według deweloperów)
- Jak liczymy