Podatki od nieruchomości na Bali dla cudzoziemców 2026: zakup, leasehold, wynajem, sprzedaż
AB
Andrei Balinsky
Założyciel Balinsky
Podatki na Bali nie są skomplikowane, jeśli rozłożyć je na etapy transakcji. Oto pełny obraz dla zagranicznego kupującego w 2026 roku — stawki, kto płaci i przykład wyliczenia dla typowej willi z 2 sypialniami z naszego katalogu.
Przy zakupie
- BPHTB (opłata kupującego za nabycie prawa) — do 5% wartości powyżej kwoty wolnej (NPOPTKP: co najmniej 80 mln rupii, przy spadku od 300 mln). Od 2022 roku to podatek lokalny (ustawa UU HKPD nr 1/2022), więc dokładna stawka i próg zależą od regencji (Badung, Gianyar itd.).
- Przy zakupie od dewelopera — PPN (VAT). Stawka nominalna od 2025 roku to 12%, ale zwykłe mieszkania liczy się od podstawy 11/12, więc efektywny VAT wynosi nadal 11% (przepis PMK 131/2024).
- PPnBM (podatek od towarów luksusowych) — 20%, ale tylko dla luksusowych nieruchomości od 30 mld rupii. Większości transakcji to nie dotyczy.
Przy zakupie w leasehold
Większość willi na Bali — 89% naszego katalogu — sprzedaje się w leasehold, a nie jako tytuł własności. To zmienia podatki:
- właściciel gruntu (wydzierżawiający) płaci zryczałtowany podatek 10% od opłaty dzierżawnej (PPh 4(2), rozporządzenie PP 34/2017). Zwykle jest wliczony w cenę — zapytaj, czy podana cena go obejmuje;
- BPHTB pobiera się przy nabyciu prawa do gruntu. Zwykła umowa dzierżawy (Hak Sewa) na ogół nie jest takim prawem, ale praktyka różni się między regencjami — potwierdź to u notariusza.
W trakcie posiadania
- PBB (roczny podatek od gruntu i budynku) — do 0,5% podstawy (NJKP, liczonej od urzędowej wartości NJOP). Również podatek lokalny.
Przy wynajmie
- Zryczałtowany PPh 4(2) od najmu — 10% czynszu brutto dla rezydentów. Najemca będący firmą potrąca go sam; jeśli najemcą jest osoba prywatna, płaci właściciel.
- Jeśli jesteś zarejestrowanym podatnikiem VAT (PKP), do czynszu dolicza się VAT (efektywnie 11%).
- Nierezydenta (mniej niż 183 dni w roku w Indonezji) zwykle obejmuje PPh 26 — 20% u źródła, choć umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania może to obniżyć (sprawdź umowę swojego kraju).
- Podatek od najmu krótkoterminowego. Willa wynajmowana na noce płaci lokalny podatek od zakwaterowania — PBJT, dawniej nazywany PB1 lub podatkiem hotelowym — do 10% przychodu z zakwaterowania (ustawa UU 1/2022). Obowiązuje niezależnie od rezydencji i jest odrębny od podatku dochodowego.
Przykład wyliczenia: typowa willa z 2 sypialniami
Mediany z naszego katalogu i bazy najmu, wrzesień 2026:
- cena zakupu 320 000 $ (mediana willi z 2 sypialniami na sprzedaż);
- stawka za noc 119 $ (mediana willi z 2 sypialniami na wynajem);
- przy obłożeniu 65% przychód brutto to około 28 200 $ rocznie.
Podatki od tego przychodu:
- lokalny podatek od zakwaterowania (PBJT) 10%: około 2 800 $;
- podatek dochodowy od najmu: około 2 800 $ dla rezydenta podatkowego (10% ryczałtu) lub do około 5 650 $ dla nierezydenta (20% przed obniżką z umowy). Sposób opodatkowania najmu krótkoterminowego zależy od struktury — prywatnie czy przez spółkę PT PMA — potwierdź to u doradcy podatkowego;
- roczny podatek od gruntu i budynku (PBB): niewielka kwota, od urzędowej wartości NJOP.
Prowizje platform, zarządzanie i koszty utrzymania dochodzą do tych podatków — zobacz jak liczymy rentowność.
Przy sprzedaży
- Zryczałtowany PPh 2,5% od ceny brutto transakcji — płaci sprzedający przed aktem notarialnym. Dla prostych mieszkań od deweloperów 1%.
Opłaty (to nie podatki, ale zaplanuj je w budżecie)
- Notariusz PPAT za akt sprzedaży (AJB) — ustawowy limit 1% wartości transakcji (PP nr 37/1998); w praktyce 0,5–1% i do negocjacji.
- Rejestracja tytułu w BPN — niewielka opłata administracyjna.
O czym pamiętać
- po reformie z 2022 roku BPHTB i PBB to podatki lokalne — sprawdzaj dokładne wartości dla konkretnej regencji, a nie „średnią dla Indonezji”;
- stawki się zmieniają: VAT podniesiono w 2025 roku, progi są indeksowane — przed transakcją sprawdź aktualne przepisy u niezależnego doradcy podatkowego;
- wszystkie główne podatki zależą od urzędowej wyceny (NJOP) lub ceny transakcji: zaniżenie ceny w umowie tworzy ryzyko podatkowe i osłabia bezpieczeństwo transakcji.
Źródła
- DJP (indonezyjska administracja podatkowa): https://www.pajak.go.id/en
- PwC Indonezja, Tax Summaries (stawki i podstawy): https://taxsummaries.pwc.com/indonesia/individual/other-taxes
- Ustawy: UU HKPD nr 1/2022 (BPHTB, PBB, PBJT), UU HPP nr 7/2021, PP 34/2016, PP 34/2017
- Katalog i baza najmu Balinsky, wrzesień 2026: ceny nieruchomości na Bali, ceny najmu na Bali