Oceaniq: koszt 3000 $ za m² i co powinien wiedzieć kupujący na Bali
Balinsky nagrał wywiad z Andriejem Chazowem, deweloperem Oceaniq. Rozmowa dotyczyła kosztów, pozwoleń, zwrotu i terminów. Poniżej najważniejsze dla tych, którzy myślą o zakupie.
Ekspert — Andriej Chazow, deweloper Oceaniq. Przed Bali przez 7 lat budował w Rosji. Na Bali firma ma Oceaniq 1 (obecnie w trakcie oddawania), Oceaniq 2 i Oceaniq Nusa Penida.
Liczby poniżej pochodzą od dewelopera. Balinsky ich nie sprawdzał.
1. Koszt — około 3000 $ za metr kwadratowy
Według Andrieja metr kwadratowy powierzchni sprzedażowej kosztuje Oceaniq około 3000 $. Wliczone jest wszystko: ziemia, budowa, sprzedaż, marketing, koszty ogólne i podatki.
- Marża, jak mówi, to 10–15%.
- Prowizje agentów na Bali wynoszą od 7 do 14%. Gdyby Oceaniq płacił 12%, według Andrieja oddałby cały zysk.
- Jego zdaniem wielu deweloperów nie zna swojego realnego kosztu. Wtedy jest ryzyko, że dokończenie starych projektów opłacają pieniędzmi z nowych.
- Właściwe podejście, jak mówi, to osobna spółka dla każdego projektu i rozdzielone pieniądze.
2. Pozwolenie na budowę to nie pozwolenie na wynajem
- Wynajem na doby wymaga ziemi o przeznaczeniu turystycznym (strefa „różowa”).
- Na ziemi mieszkalnej (strefa „żółta”) można dostać PBG — pozwolenie na budowę — dla własnej willi. Ale licencji na wynajem jak w hotelu, według Andrieja, nie dostaniesz.
- Amdal to certyfikat środowiskowy. W praktyce to duża procedura uzgodnień: ruch, sąsiedzi, mieszkańcy, przyroda.
- Wrażenie Andrieja — statystyk nie ma — jest takie, że ponad połowa sprzedanych lub sprzedawanych projektów ma poważne problemy z dokumentami.
3. Państwo zaostrzyło kontrole
Według Andrieja władze widzą boom budowlany, a wpływy z podatku turystycznego prawie nie rosną. Obiekt turystyczny powinien płacić 10% podatku. Teraz obiekty są kontrolowane, część projektów zamykana lub wstrzymywana. Presja, jak obserwuje, dotyczy wszystkich — i cudzoziemców, i miejscowych.
Obejścia przepisów w rodzaju „pensjonatu właściciela ziemi” działają jego zdaniem tylko przez ograniczony czas. Fundusze inwestycyjne w takie projekty nie wchodzą.
4. Dlaczego budowy stają
Łańcuch, jak opisuje go Andriej: problemy z dokumentami → sprzedaż staje → brakuje pieniędzy → budowa zwalnia lub zamiera. Ponowne uruchomienie jest bardzo trudne. Według niego Oceaniq nigdy nie wstrzymał budowy.
5. Terminy: przykład Oceaniq 1
- Oddanie zapowiadano na koniec 2025 roku. Od końca 2025 roku zaczęto wydawać klucze, ale w lipcu 2026 roku obiekt nie był jeszcze skończony.
- Powód, według Andrieja: w trakcie budowy podniesiono standard — okna Technal z Francji, armatura Kohler, drzwi wysokości 3 metrów. Dostawca okien zamknął dealera w Singapurze — wykończenie było gotowe, a okien nie było.
- Inwestorzy, jak mówi, prosili tylko o konkretną datę. Kar umownych nie ma.
- Andriej mówi, że nie zna na Bali żadnego projektu oddanego na czas. Według jego oceny pracuje się tu trzy razy wolniej niż w Rosji.
6. Zwrot: wszystko zależy od sposobu liczenia
Balinsky policzył willę z 1 sypialnią za 589 000 $. Aby dawała 12% rocznie, musiałaby być wynajmowana za 540 $ za noc przy obłożeniu około 70%.
- Model Oceaniq też zakłada 70% obłożenia, a cenę nocy około 350 $, według Andrieja.
- Cel dla gotowej willi to około 10% rocznie od jej ceny.
- Wyliczenie Balinsky przy 300–350 $ za noc daje około 5–6%. Andriej tego wyliczenia nie widział.
- Wielu liczy zwrot od ceny w przedsprzedaży — wtedy wychodzi 14% i więcej. Trafniej, zdaniem Andrieja, liczyć od średniej ceny z okresu budowy.
- Główny zysk, jak mówi, daje nie wynajem, lecz wzrost ceny w trakcie budowy.
7. Ziemia w dzierżawie: 48 lat
Ziemia jest w długoterminowej dzierżawie (leasehold): 30 lat plus przedłużenie, łącznie według Andrieja 48 lat w umowie. Przedłużenie ujęto w umowie notarialnej. Wymaga dopłaty, którą Andriej nazwał niewielką.
Co sprawdzić w umowie: ile kosztuje przedłużenie, kiedy i jak następuje. Umowy, jak mówi, każdy ma skonstruowane inaczej.
8. Odsprzedaż
- Według Andrieja było 6–8 odsprzedaży, ostatnie na początku roku. Sprzedawały się w 1–2 miesiące.
- Wille z 3 sypialniami: kupujący oferował 1 mln $, ale wszystkich 7 właścicieli odmówiło sprzedaży. Własna wycena firmy była wtedy poniżej 1 mln $.
9. Co zmieniło się na rynku
- Rynek rosyjskojęzyczny się skurczył: mniej jest i kupujących, i deweloperów. Z rynkiem zagranicznym, według Andrieja, nic się nie stało.
- W latach 2022–2023, według jego danych, powstało około 300 nowych firm deweloperskich.
- Liczba transakcji Oceaniq wzrosła, średnia kwota spadła. Ponad połowa transakcji w roku to ponowne zakupy.
- Ceny ziemi w realnych transakcjach według jego oceny wzrosły 2–3 razy w ciągu 2–3 lat. Patrzeć trzeba na ceny transakcyjne, nie na ogłoszenia.
10. Kto nie powinien kupować
Według Andrieja:
- ci, którzy inwestują ostatnie pieniądze;
- ci, którzy nie są gotowi zrozumieć rynku — ryzyk jest tu wiele;
- początkujący inwestorzy.
Pełny wywiad (po rosyjsku) — pod przyciskiem „Obejrzyj wideo” poniżej.
