IJI Group: co powinien wiedzieć kupujący nieruchomość na Bali
Balinsky nagrał wywiad z deweloperem IJI Group bezpośrednio na jego inwestycjach w Pandawie — w oddanym Rahya Villas oraz na budowach Eighth Sense i Body Sense. Poniżej najważniejsze informacje dla osób, które myślą o zakupie.
Ekspertka — Anna Osipenko, założycielka i CEO IJI Group. 15 lat w budownictwie: zaczynała jako agentka nieruchomości, potem kierowała firmą generalnego wykonawstwa na Ukrainie — budowała osiedla domów i wieżowce mieszkalne na 25–30 pięter. Z wykształcenia prawniczka. Przyjeżdża na Bali od 19 lat, buduje tu od pięciu. Firma ma własną spółkę zarządzającą — IJI Home.
Poniższe liczby pochodzą od dewelopera. Balinsky ich nie weryfikował.
1. W hotelu kupujesz dochód, a nie metry
Każdy dodatkowy metr to więcej klimatyzacji i dłuższe sprzątanie. Według Anny 10 minut dłuższego sprzątania na pokój w obiekcie na 73 jednostki to trzech dodatkowych pracowników. Płaci za nich właściciel. Pokój „dla siebie” i pokój „dla dochodu” to dwa różne zakupy.
2. Prosty wzór
Cena za noc × zajęte noce w miesiącu ÷ 2 ≈ ile zostaje właścicielowi.
- Booking pobiera około 24% (bazowe 18% plus dopłaty za jego programy).
- Spółka zarządzająca — około 20% przychodu.
- Jeszcze trochę idzie na materiały eksploatacyjne.
Przykład z wywiadu: jednostka zarobiła w miesiącu 3000 $ → właścicielowi zostaje około 1550–1600 $.
3. Przykład oddanej inwestycji
Rahya Villas oddano we wrześniu 2024 roku — dwa tygodnie po terminie z umowy. Obłożenie w ostatnim półroczu według dewelopera wynosiło 89–96%, obecnie 93%.
Willa z 2 sypialniami kosztowała w przedsprzedaży około 190 000 $, ostatnia wolna kosztuje teraz 250 000 $. Wyliczenie z wywiadu (około 130 $ za noc, obłożenie 93%, wszystkie koszty i podatki): około 10,5% rocznie od ceny z przedsprzedaży i około 8% od dzisiejszej ceny.
4. Apartamenty wynajmują się teraz lepiej niż wille
Według raportów IJI Group apartamenty mają wyższe obłożenie i dają kilka procent więcej. Goście chcą prywatności: nawet grupy znajomych rezerwują osobne pokoje zamiast jednej dużej willi.
Wille częściej kupuje się dla siebie: w Eighth Sense właściciel może mieszkać w swojej jednostce do 45 dni w roku.
5. Nie zmienisz operatora w pojedynkę
Najważniejsze, co trzeba zrozumieć przed zakupem. W obiekcie hotelowym jednej jednostki nie da się wyłączyć ze wspólnej puli: lobby, ochrona, magazyny i pomieszczenia gospodarcze są wspólne. Operatora można zmienić tylko dla całego obiektu, jeśli większość właścicieli jest niezadowolona.
Co sprawdzić wcześniej: raporty operatora z już działającej inwestycji. IJI Group obiecuje właścicielom aplikację z obłożeniem i dochodem w czasie rzeczywistym.
6. Jak wygląda transakcja
- Umowę podpisuje się ze spółką dewelopera (PT PMA), która dzierżawi grunt.
- 30% przedpłaty, reszta w ratach do końca budowy.
- Po oddaniu: protokół odbioru, notarialna umowa poddzierżawy, umowa ze spółką zarządzającą. Około miesiąca.
- Na mocy poddzierżawy kupujący otrzymuje te same prawa, które ma deweloper z głównej umowy dzierżawy gruntu.
- W przypadku apartamentów grunt dzieli się według udziału powierzchni jednostki.
7. Grunt i pozwolenia
- Dzierżawa gruntu na 30 lat plus gwarantowane przedłużenie o 25 lat. Po odliczeniu czasu budowy zostaje 28 lat. Przedłużenie według szacunków dewelopera kosztuje około 8–10 tys. $ za jednostkę.
- Do najmu krótkoterminowego pozwolenie na budowę (PBG) musi wskazywać przeznaczenie „hotel”. Licencję hotelową ma spółka zarządzająca.
- Nie wolno zabudować całej działki: w tej strefie maksymalnie 60%.
- Stan na 8 października 2026: Eighth Sense ma PBG i certyfikaty środowiskowe, kolejny krok to SLF (pozwolenie na użytkowanie). W Body Sense opłaty są uiszczone, wniosek o PBG jest składany.
8. Jak deweloper zmniejsza ryzyko niedokończonej budowy
- Grunt jest wykupowany w całości przed startem sprzedaży.
- Około 25% pieniędzy na budowę to środki własne.
- Marża dewelopera na Bali według Anny wynosi 18–22%. Gdy sprzedanych jest około 80% jednostek, budowa jest w pełni sfinansowana. W Eighth Sense wolnych jest jeszcze 18 z 73 jednostek.
- Kupujący spóźniający się z płatnością płacą karę do 10% ceny jednostki, a przy odmowie zapłaty — kolejne 10%.
9. Kto nie powinien kupować
Według Anny:
- ci, którzy chcą sprzedać za 3 miesiące za podwójną cenę;
- ci, którzy inwestują ostatnie pieniądze;
- ci, którzy nie mają rezerwy na raty.
10. Prawie gotowa inwestycja czy wczesny etap budowy
- Prawie gotowa — krócej czekać. Eighth Sense według planu dewelopera zacznie być wynajmowany wiosną 2027 roku (kwiecień–maj). Wolne jednostki: 126 000 $ (niższe piętra), 136 000 $ (wyższe piętra), około 180 000 $ (dwupoziomowe z 2 sypialniami).
- Wczesny etap — dłużej czekać, większy potencjalny wzrost ceny. Body Sense to resort wellness z programami od 7 nocy; trzeba czekać około dwóch lat.
Dlaczego Pandawa
Według dewelopera około połowy gości to Indonezyjczycy z Dżakarty i innych wysp: wypoczywają w rejonie Nusa Dua, Pandawy i Melasti, a nie w Canggu. Druga duża grupa to Australijczycy. Państwo inwestuje w półwysep Bukit: płatna estakada od lotniska, nowe drogi, druga pompownia wody.
Pełny wywiad (po rosyjsku) jest dostępny pod przyciskiem wideo poniżej.
