HQC: opóźnienie Ardhana i nowa przedsprzedaż Aravita
Balinsky nagrał wywiad z High Quality Construction (HQC) w gotowej willi Ardhana Residence. Rozmawialiśmy o opóźnieniu apartamentów, o wynajmie willi i o nowym projekcie w przedsprzedaży — Aravita Residence w Nusa Dua. Poniżej najważniejsze dla osób, które myślą o zakupie.
Ekspert — Andriej, szef działu sprzedaży HQC. Odpowiada za część handlową, nie za budowę.
Liczby poniżej pochodzą od Andrieja. Balinsky ich nie weryfikował. Wywiad nagrano pod koniec lutego 2026 roku.
1. Ardhana: wille gotowe, apartamenty — nie
- W kompleksie są 23 wille i 58 apartamentów.
- Wille, według Andrieja, są w pełni gotowe i umeblowane. Część zaczęto wynajmować w listopadzie 2025 roku, resztę ukończono w grudniu.
- Apartamenty miały być oddane do Nowego Roku 2026. Teraz, według jego szacunków, potrzeba jeszcze roku. Gotowość — około 40%.
- Konstrukcja jest prawie skończona: w jednym budynku zostało ostatnie piętro. Dalej — wykończenie i instalacje.
2. Skąd opóźnienie
- Zmieniły się przepisy budowlane. Gdy zaczynano wille, można było budować według starego schematu. Dla apartamentów potrzebne już było PBG — pozwolenie na budowę.
- Uzyskanie PBG, według Andrieja, przeciągnęło się u wielu deweloperów: system działał z przerwami, wnioski rozpatrywano długo.
- Doszły długie ulewy w porze deszczowej.
- Inwestorom apartamentów, jak mówi, zaproponowano do wyboru: dodatkową gwarancję rentowności, rabat na lokal albo dodatkowy rok rentowności. Większość zgodziła się czekać.
3. Jak wynajmują się wille teraz
- Według Andrieja w styczniu i lutym obłożenie kompleksu przekracza 80%, a willi z 1 sypialnią — 90%. To szczyt sezonu; uczciwą liczbę obiecuje dopiero po 12 miesiącach działania.
- Sam deweloper zakłada 80%.
- Z 23 willi 5 wynajmuje się miesięcznie (około 20%), reszta — na doby przez Booking i Airbnb.
- Dopóki obok trwa budowa, goście dostają rabat do 40%.
4. Ceny najmu miesięcznego
Według Andrieja (sprzątanie i pranie w cenie):
- willa z 1 sypialnią — około $2 000 miesięcznie;
- willa z 2 sypialniami — około $3 000;
- willa z 3 sypialniami na rok — do $4 000 miesięcznie, z rabatem za długą umowę.
5. Ziemia i zezwolenie na najem — co sprawdzić
- Ziemia pod Ardhana, według Andrieja, jest „żółta” (mieszkalna). Można na niej mieszkać długoterminowo.
- Do najmu na doby wille mają Pondok Wisata — zezwolenie na mały pensjonat. Pozwala ono połączyć kilka willi w jedną pulę. Sąsiednia działka należy do Indonezyjczyka — byłego właściciela ziemi.
- Balinsky zapytał w wywiadzie, na ile to pewne. Andriej odpowiedział, że firma korzysta z norm przewidzianych prawem Indonezji. Duży hotel, jak mówi, wymaga „różowej” (turystycznej) ziemi — jak w ich projekcie Satori w Nusa Dua.
- Rada dla kupującego: sprawdzić z prawnikiem, na jakiej podstawie lokal jest wynajmowany na doby.
6. Sprzedaż i pieniądze na budowę
- Wille Ardhana, według Andrieja, są sprzedane w około 95%. Apartamenty — w około 75%, w sprzedaży jest jeszcze około 14, wliczając odsprzedaże.
- Cena apartamentu, jak mówi, to około $100 000–120 000.
- Pieniądze ze sprzedaży, według niego, już poszły na budowę. Nie widzi zależności od nowej sprzedaży.
7. Aravita Residence — nowa przedsprzedaż
- Działka 2,6 ha w Nusa Dua. Tylko wille — 75 sztuk, od 1 do 4 sypialni. Bez apartamentów i hotelu.
- Na miejscu — restauracje, spa, joga, basen, zimna balia.
- Najdroższe wille, według Andrieja, kosztują ponad $900 000.
- Sprzedaż ruszyła w grudniu 2025 roku. W chwili nagrania, jak mówi, sprzedano połowę willi. W marcu 2026 roku rozważano podwyżkę ceny.
- Teren wyrównano, wykonano geodezję, zbudowano magazyny, zbrojarnię i kwatery dla pracowników. Działka jest gotowa pod fundamenty.
8. PBG dla Aravita — z warunkiem zwrotu pieniędzy
- W chwili nagrania PBG nie było jeszcze wydane. Wille podzielono na grupy, pierwszy wniosek obejmuje 16 willi.
- Według Andrieja w umowie zapisuje się termin uzyskania PBG. Jeśli nie zostanie wydane na czas — pieniądze są zwracane.
- To nie gwarancja uzyskania pozwolenia, lecz zobowiązanie do zwrotu pieniędzy. Warunki warto przeczytać w samej umowie.
- Według Andrieja w Satori taki warunek już był: PBG na 38 willi uzyskano w 4 miesiące.
9. Rentowność — według dewelopera
- W umowie, jak mówi Andriej, jest gwarancja rentowności 6% rocznie. Wszystko powyżej otrzymuje właściciel.
- Model finansowy dewelopera zakłada 8–11% rocznie, zależnie od willi.
- Dla odsprzedaży w trakcie budowy podaje ostrożny punkt odniesienia — wzrost ceny o 30%.
- Sam deweloper za główne ryzyka uważa nieuzyskanie PBG i siłę wyższą. Ryzyko braku pieniędzy, jak mówi, zniknęło: minimalny plan sprzedaży został wykonany.
10. Co zmieniono po opóźnieniu
Według Andrieja w nowych projektach:
- zakłada się więcej czasu na budowę;
- najpierw przygotowuje się teren, pozwolenia i model finansowy, a dopiero potem rusza sprzedaż;
- każdy etap budowy jest filmowany, inwestor może śledzić postęp co tydzień-dwa.
11. Dla kogo tak, dla kogo nie
Według Andrieja:
- dla tych, którzy patrzą długoterminowo i chcą „drugiego domu” na Bali, wynajmowanego, gdy właściciele w nim nie mieszkają;
- nie dla tych, którzy chcą szybko odsprzedać po pierwszej wpłacie;
- nie dla tych, którzy chcą odsprzedawać z budżetem około $100 000.
Pełny wywiad (po rosyjsku) — pod przyciskiem „Obejrzyj wideo” poniżej.
