Jak liczyć rentowność nieruchomości na Bali: metoda analityka
Balinsky rozmawiał z analitykiem Jewgienijem Żujkowem o tym, jak krok po kroku liczyć rentowność nieruchomości na Bali — od ogólnych statystyk do dokładnego wyliczenia dla konkretnego obiektu. Poniżej najważniejsze dla tych, którzy myślą o zakupie.
Ekspert — Jewgienij Żujkow, analityk rynku nieruchomości na Bali. Liczy rentowność (ROI) obiektów dla inwestorów, czasem dla deweloperów. Prowadzi bazę projektów na Bali z jawnymi kryteriami klas.
Liczby poniżej pochodzą od eksperta. Balinsky ich nie sprawdzał.
1. Średnia dla całego Bali prawie nic nie mówi
Główne źródło danych według Jewgienija to AirDNA, serwis statystyk Airbnb. Booking ma dwie wady: są tam głównie hotele i nie ma historii obłożenia.
- Średnie obłożenie dla całego Bali w AirDNA to około 61%.
- Ale ta liczba miesza Amed (około 30%), Kintamani (około 50%) i Canggu czy Bingin, gdzie obłożenie sięga nawet 90%.
- Dlatego średnią trzeba zawęzić: rejon, liczba sypialni, klasa cenowa.
2. Obliczenie działa jak lejek
- Krok 1. Bierze się wszystkie obiekty w rejonie wynajmowane przez Airbnb. Dzieli się je według sypialni i ceny. Średni przychód nakłada się na cenę podobnych obiektów. To zgrubna orientacja.
- Krok 2. Dokładniejsza analiza. Bierze się najbardziej podobne obiekty w wąskiej lokalizacji i usuwa te, które trafiły do próby przypadkiem. Patrzy się na układ i dokładne położenie.
Po doprecyzowaniu liczba może zmienić się w obie strony — w górę i w dół.
3. Dlaczego małe apartamenty pokazują „wysoki procent”
Balinsky zapytał o apartamenty około 26 m², którym w bazie wyszło około 22% rocznie. Według Jewgienija powodem jest niska cena małego lokalu: w pierwszym kroku przychód bierze się jako średnią na lokal, bez korekty na powierzchnię. Takie liczby radzi przeliczać dokładniejszą analizą.
4. Porównywać tylko z obiektami tej samej klasy
Klasę obiektu Jewgienij nadaje według około 17 parametrów. Wśród nich:
- odległość od oceanu;
- poziom wykończenia wewnątrz i na zewnątrz;
- powierzchnia;
- infrastruktura kompleksu.
Przykład z rozmowy: dla obiektu w Nusa Dua wzięto 27 podobnych — w tej samej odległości od oceanu i tej samej klasy. W tej próbie wille z 4 sypialniami do 500 m od oceanu przynosiły wyraźnie więcej niż te z 2 i 3 sypialniami — nawet w przeliczeniu na jedną sypialnię.
5. Cena metra za rok dzierżawy ziemi
Na Bali cudzoziemcy zwykle kupują w długoletniej dzierżawie (leasehold), a nie na własność. Dlatego Jewgienij dzieli cenę metra przez liczbę lat dzierżawy.
- Dwa identyczne obiekty w tej samej cenie: jeden ma 25 lat dzierżawy, drugi 30. Korzystniejszy jest drugi — metr za rok jest u niego tańszy.
- Ten wskaźnik ma znaczenie, jeśli trzymasz obiekt do końca dzierżawy.
- Patrz na powierzchnię mieszkalną — zamkniętą, z klimatyzacją. Do powierzchni całkowitej wlicza się tarasy i dachy. Można ich zrobić dużo i zostawić tę samą cenę, ale mieszkania będzie mniej.
6. Jakie koszty odjąć
- Najpierw prowizję bierze platforma (Airbnb, Booking).
- Reszta trafia do firmy zarządzającej. Bierze ona swoją część — według Jewgienija około 20% — i potrąca podatki jako płatnik podatku.
- Koszty eksploatacji (pralnia, prąd) jedni zarządcy wliczają w swoje 20%, inni obciążają nimi właściciela. Różnica według jego szacunku może zjeść około 0,5% rentowności.
- Naprawy zwykle opłaca właściciel.
Co zapytać zarządcę: od jakiej kwoty bierze 20% i co obejmuje ta prowizja.
7. ROI „brutto” i „netto”
- Do obliczenia wchodzą cena, prowizje, koszty eksploatacji, inflacja, okres dzierżawy i kwartał oddania.
- ROI netto uwzględnia czas budowy: pieniądze są zainwestowane, a najmu jeszcze nie ma.
- Pod koniec dzierżawy zainwestowany kapitał wynosi zero. Dlatego Jewgienij uwzględnia inflację i „amortyzację” okresu dzierżawy.
- W jednym omawianym przykładzie (dzierżawa 25 lat) korzystniej było wyjść z obiektu po około 7 latach. To nie reguła: termin zależy od dzierżawy i rentowności. Przy rentowności około 14% i dzierżawie 30 lat, według niego, krzywa nie schodzi poniżej zera.
- Przedłużenia dzierżawy nie zakłada. Liczy tylko na okres jasno zapisany w umowie.
8. Wzrostu ceny obiektu nie zakłada
Jewgienij zauważa, że metr na rynku wtórnym jest teraz tańszy niż w nowych projektach w sprzedaży. Jakość nowych obiektów jest według niego nieporównywalnie wyższa.
- Wzrost ceny ziemi można doliczyć tylko przy freehold — zakupie na własność.
- Dzierżawa ma ograniczony termin, a danych historycznych jest mało.
9. Odsprzedaż w trakcie budowy to ryzyko
- Szybką odsprzedaż (flipping) Jewgienij nazywa ryzykowną sprawą.
- Przy bezpośrednim przeniesieniu umowy dzierżawy, według niego, trzeba uwzględnić 10% podatku. To prawie zabija model szybkiej odsprzedaży.
- Wyjście z inwestycji nie jest gwarantowane. Jeśli obok zaczną budować podobne kompleksy i sprzedawać taniej, sprzedaż własnego lokalu będzie trudna.
10. Apartamenty na Bukit
- Według Jewgienija rynku apartamentów na Bukit prawie jeszcze nie ma. W ciągu najbliższych dwóch lat pojawi się ich dużo.
- Ich konkurencja to wille z 1 sypialnią i pokoje hotelowe.
- Mniejsze ryzyko — rejony, gdzie są już hotele i infrastruktura: Nusa Dua, Jimbaran.
- Większe ryzyko, ale i potencjał — nowe punkty wzrostu, np. Melasti.
- Projekty w strefach mieszkalnych to raczej najem miesięczny. Spokojniej, ale dochód niższy.
Pełny wywiad (po rosyjsku) — pod przyciskiem „Obejrzyj wideo” poniżej.