BREIG: jak sprawdzić, czy willę na Bali można wynajmować na doby
Balinsky odwiedził budowę willi BREIG w Nusa Dua — kompleks Edem. Główny temat rozmowy: jakie dokumenty musi mieć willa, żeby można ją było legalnie wynajmować na doby.
Ekspert — Nikita Szełomiencew, BREIG.
Liczby poniżej podajemy za deweloperem. Balinsky ich nie weryfikował.
Nikita sam mówi przed kamerą, że „nie jest aż takim ekspertem od prawa”. Wszystko poniżej to praktyka dewelopera, a nie porada prawna.
1. Nie każdą willę można wynajmować na doby
O wszystkim decyduje kod działalności — KBLI. Według Nikity w każdym kodzie jest wprost zapisane, co wolno. Jeśli kod jest mieszkaniowy (dom do zamieszkania), wynajmu na doby nie ma. Na miesiące — można.
2. Bez KBLI i OSS nie wynajmiesz
OSS to system, przez który wydaje się pozwolenia według kodu KBLI. Bez OSS, KBLI i dokumentów, według Nikity, nie da się wynająć willi przez Booking ani Airbnb.
3. Które typy pozwalają na wynajem na doby
Według Nikity takich kodów są dziesiątki. Wymienił:
- Pondok Wisata — tylko dla obywateli Indonezji;
- Rumah Kos — tanie guesthouse'y;
- Villa;
- Hotel Bintang i Hotel Non Bintang — hotel z gwiazdkami i bez.
Klasyfikacja hoteli właśnie się zmienia: będzie Bintang z różną liczbą gwiazdek. Według Nikity takich pozwoleń jeszcze się nie wydaje.
4. Kod musi pasować do gruntu i do projektu
Numer licencji musi odpowiadać działce. Aby dostać KBLI „willa” na żółtym gruncie, składa się projekt. Zostaje zatwierdzony, jeśli spełnia wymagania:
- zabudowa — 50% działki lub mniej;
- wymagane odległości od granic;
- odpowiednia liczba pokoi;
- jest infrastruktura.
Jeśli zbudujesz apartamenty i poprosisz o KBLI „willa”, możesz dostać odmowę: projekt nie zgadza się z kodem.
5. Przykład: dwie części jednego kompleksu
- Jedna część — żółty grunt, PBG i KBLI „willa”.
- Druga — różowy grunt, tam złożono wniosek na Hotel Bintang.
Według danych Balinsky: Edem I leży na żółtym gruncie (Residential), Edem II — na różowym (Tourism).
Dlaczego nie zarejestrowano tego jako resortu? Według Nikity resortowy KBLI można tu uzyskać. Ale konsultant powiedział wtedy: „Macie wille — oto KBLI dla willi”. Urząd ocenia projekt i może odpowiedzieć, że „na resort to nie wystarczy”.
6. Jak sprawdzić willę przed zakupem
- Dowiedz się, jaki kolor (strefę) ma grunt działki.
- Poproś o numer KBLI z dokumentów.
- Otwórz ten numer w OSS i zobacz, na co pozwala.
- Sprawdź, czy kod pasuje do gruntu i do tego, co faktycznie zbudowano.
- Kod mieszkaniowy oznacza wynajem tylko na miesiące.
Ważne: w bazie Balinsky żółta strefa Edem I jest oznaczona jako „do zamieszkania i wynajmu długoterminowego”. Słowa dewelopera i zapisy w bazie warto porównać z dokumentami. Swój przypadek sprawdź z prawnikiem.
7. Krótko o samym kompleksie
- Willa z 1 sypialnią dla dwóch osób, duży basen, podłogi z lastryko.
- Do oceanu — 5 minut.
- Do drugiej części — 3 minuty meleksem, stamtąd do Kempinski — 4 minuty.
- Własna infrastruktura na około 2000 m²: lobby, restauracja, pokój dla dzieci. Dzielą ją obie części.
- Format, według Nikity, pasuje raczej do dłuższych pobytów.
- Doba w modelu finansowym — 110–130 USD w różnych scenariuszach (Nikita podawał z pamięci).
- Cena willi z 1 sypialnią — około 195 000 USD według pamięci Nikity, w bazie Balinsky — 199 500 USD. Pierwsze sprzedaże off-plan, około półtora roku temu, zaczynały się od 145–155 tys. USD.
- Pod kaskadowy układ zbudowano żelbetowe mury oporowe o wysokości 4 m. Według Nikity kosztowały mniej więcej tyle, co cały beton.
Pełny wywiad (po rosyjsku) — pod przyciskiem wideo poniżej.
