BREIG: ile naprawdę zarabia willa na Bali za 675 000 $
Balinsky nagrał podcast z firmą zarządzającą BREIG. Najważniejsza część to omówienie raportu prawdziwej, gotowej willi: ile zarabia i ile zostaje właścicielowi. Poniżej to, co najważniejsze dla osób, które myślą o zakupie.
Ekspert — Nikita, BREIG. Firma działa na Bali od 10 lat: zaczynała od zarządzania willami i robi to do dziś. Obecnie zarządza ponad 100 obiektami, łącznie z apartamentami. Firma także buduje — głównie wille z 3 sypialniami.
Liczby poniżej pochodzą od Nikity i z raportu zarządcy pokazanego w filmie. Balinsky ich nie weryfikował.
1. Willa z przykładu
Aquamarine I, 3 sypialnie, gotowa, zarządzana przez BREIG.
- W 2020 roku, gdy na działce jeszcze nic nie było, kupowano ją za 380 000 $.
- Dziś jest wystawiona za 675 000 $.
2. Ile zarabia
- Przychód — około 8 000 $ miesięcznie.
- Obłożenie przez 8 miesięcy z rzędu: 84, 93, 77, 93, 84, 100, 96, 90%.
- Cena za noc zmienia się w ciągu roku o około 10% w górę lub w dół.
3. Koszty — około 1 000–1 300 $ miesięcznie
Według raportu, miesięcznie:
- prąd — 368 $;
- pensje: basen, ogród, sprzątanie, technik;
- środki czystości — 80 $, pranie — 63 $;
- internet — 50 $, naprawy — około 40 $;
- owoce i napoje dla gości.
Zakupy jednorazowe (na przykład większy telewizor) — 270 $. Bez nich koszty to około 1 000 $.
Te koszty płaci się zawsze. Jeśli willa zarabia mniej, właściciel jest na minusie.
4. Co zostaje właścicielowi
- Prowizja zarządcy: Nikita podał 18%, w raporcie jest 20%.
- Na czysto, według Nikity, około 5 350 $ miesięcznie. To około 64 000 $ rocznie.
- W stosunku do ceny z 2020 roku (380 000 $) — około 17% rocznie.
- W stosunku do dzisiejszej ceny (675 000 $) — 8–10%, według szacunków Nikity. Według liczb z raportu — około 9,5% przed podatkami. W rozmowie Balinsky wyliczył około 7% po podatkach.
5. Przychód ważniejszy niż oszczędności
Według Nikity koszty można obciąć najwyżej o 500 $. Goście to zauważą i napiszą w opiniach.
Za to podnieść przychód o 2 000 $ miesięcznie — dzięki ocenom, wyposażeniu i marketingowi — jest realne.
- Zarządcę za 10% da się znaleźć. Ale słabe zarządzanie uderza i w koszty, i w dochód.
- BREIG nie zbiera funduszu remontowego: naprawia na bieżąco i raz w miesiącu wysyła raport ze zdjęciami.
6. Sezon
- Najlepsze miesiące — od końca kwietnia do początku września.
- Listopad jest najsłabszy, to „miesiąc remontów”.
- Luty słaby, marzec średni, od kwietnia wzrost.
- Na Nowy Rok ceny mocno rosną na 2–3 tygodnie.
7. Dlaczego gotowa willa nie daje 15%
Właściciel nie sprzeda willi, która daje 15%. Podniesie cenę, aż rentowność spadnie do 8–10%. Z doświadczenia Nikity Australijczycy i Europejczycy kupują gotowe obiekty z 8% — i to im odpowiada.
- 12% na gotowym obiekcie zwykle oferuje ktoś, kto pilnie potrzebuje pieniędzy.
- 12% z około rokiem czekania na budowę — normalna transakcja.
- 15% — rzadki przypadek.
8. Odsprzedaż: teraz więcej jest sprzedających
W latach 2023–2024 rynek gwałtownie urósł. Wielu kupowało pod odsprzedaż. Teraz, według Nikity, sprzedających jest znacznie więcej niż kupujących.
- Bali to rynek o wysokiej rentowności, ale szybko sprzedać jest trudno.
- Pilna sprzedaż = duży rabat.
- Kto może czekać, temu Nikita radzi poczekać rok-dwa.
- Nie wchodźcie za pożyczone pieniądze i nie liczcie, że na pewno odsprzedacie przed końcem rat.
9. Tania willa — szukaj przyczyny
- Często problem tkwi w dokumentach: wadliwe pozwolenie na budowę (PBG) albo niezachowana odległość od rzeki. Mogą kazać zburzyć basen.
- Starą willę do remontu Nikita nazywa „kotem w worku”: rury, instalacja elektryczna i beton mogą okazać się w złym stanie.
- Przed zakupem — prawnik, notariusz, sprawdzenie ziemi.
10. Dzierżawa ziemi: przedłużenie
- Według Nikity prawo pozwala na dzierżawę do 30 lat.
- Przedłużenie zapisuje się w umowie. Jeśli właściciel ziemi odmawia, to naruszenie umowy i można iść do sądu.
- Przykład Nikity: jego willa miała 25 lat dzierżawy. Po 5 latach przedłużył o 10 — znowu 30, plus prawo do kolejnych 10.
- Niedawny przypadek: inwestor wygrał w sądzie z państwem. Wniosek Nikity: prawa są chronione, jeśli stać cię na dobrych prawników.
11. Ile inwestować
- Ostatnich 100 000 $ — nigdzie nie inwestować. Pożyczonych pieniędzy — też nie.
- Najpierw odłożyć pieniądze na 2,5 roku życia. Resztę można inwestować.
- Najwięcej zarobisz na najwcześniejszym etapie, ale u dewelopera, który już coś zbudował.
- Mając 750 000 $, Nikita wziąłby jedną willę z 3 sypialniami, a nie 5 apartamentów: takich willi jest mniej, a obłożenie wyższe. Ale sprzedaż trwa dłużej.
- Wille blisko oceanu, według niego, są zajęte w 80–90%. Kilometr od oceanu — około 40%.
- BREIG podnosi ceny w miarę postępu budowy. Według Nikity, w przybliżeniu: na początku budowy kupowano za 270 000 $, pod koniec — za 360 000 $.
Pełny wywiad (po rosyjsku) — pod przyciskiem wideo poniżej.
