Zarządzanie willą na Bali: co powinien wiedzieć kupujący
Balinsky porozmawiał z zarządcą, który wynajmuje wille na Bali. Poniżej najważniejsze rzeczy dla osób, które myślą o zakupie.
Ekspert — zarządca willi. Według niego jego zespół od 10 lat zajmuje się wynajmem willi. Zarządzają willami w BaliWood Residence (projekt dewelopera BREIG) oraz obiektami innych właścicieli.
Liczby poniżej pochodzą od zarządcy. Balinsky ich nie sprawdzał.
1. Samodzielny wynajem jest trudniejszy, niż się wydaje
W pierwszym BaliWood Residence właściciele dwóch willi odeszli z zarządzania. Próbowali wynajmować sami albo przez inną agencję. Po roku–półtora wrócili i poprosili o ponowne przyjęcie.
Nikt nie trzyma właścicieli na siłę: mogą odejść.
2. Deweloper odpowiada 1–2 lata, zarządca 28 lat
Według zarządcy deweloper pokazuje wyniki w pierwszym roku lub dwóch. Przez kolejne 28 lat to firma zarządzająca decyduje, czy inwestycja się udała:
- naprawy i konserwacja — jak często trzeba będzie coś naprawiać;
- codzienne sprzątanie;
- obsługa gości.
Teraz oddaje się wiele nowych obiektów. Ktoś musi nimi zarządzać. A firmy zarządzającej nie da się szybko rozbudować: to zatrudnianie i szkolenie ludzi.
3. Wielu deweloperów zrezygnowało z własnych firm zarządzających
Robić to dobrze to duże zadanie. Zarządca zna kilku deweloperów, którzy przekazali zarządzanie innym deweloperom lub osobnym firmom zarządzającym.
Ale i tam nie wszyscy sobie radzą — nawet duzi. Z zewnątrz dwie firmy mogą wyglądać tak samo. Trzeba patrzeć na konkretny przypadek.
4. Piękna willa nie uratuje złej lokalizacji
Jego zespół bierze daleko nie każdą willę.
- Właściciel mówi „moja willa jest w Canggu”, a w rzeczywistości jest daleko za Canggu, na przykład w Tumbak Bayuh. Świetna willa, ale bez popytu.
- Taką wynajmuje się miesięcznie za niewielkie pieniądze. Potem najemca się wyprowadza, a szukanie następnego może trwać dwa miesiące.
- Nie biorą: w Canggu — willi daleko od oceanu; na Bukit — willi bez widoku, na przykład w Ungasan.
5. Ocena 4,5 kontra 4,8 to pieniądze
Im wyższa ocena na Airbnb, tym wyższe i obłożenie, i cena za noc. Według zarządcy to bezpośredni związek.
Goście ustawiają filtry: od 4,8 wzwyż albo przynajmniej od 4,6. Przy niskiej ocenie nie da się ustawić wysokiej ceny za noc — willi po prostu nikt nie zobaczy.
6. Kontrole willi na Airbnb
Na Bali zaczęto kontrolować wille wynajmowane przez Airbnb. Część zrezygnowała z wynajmu na doby.
- Wille jego zespołu są przy oceanie, w strefie różowej, z pozwoleniem Pondok Wisata lub PBG. Wszystkie przeszły kontrolę.
- Według jego statystyk w Canggu jest na Airbnb o 2% mniej willi niż rok temu. Turystów, jego zdaniem, przybyło nieco. Konkurencja dla nich spadła.
7. Strefa czerwona czy różowa — prawie bez różnicy
Liczy się nie kolor strefy, a to, jakie pozwolenie zostało w końcu uzyskane.
- Różowa to turystyka, czerwona to handel.
- W strefie czerwonej trzeba budować według norm obiektu turystycznego. Wtedy licencja będzie taka sama.
- Sklep można zrobić także w strefie różowej.
- Każda działka ma własną listę tego, co wolno, a czego nie wolno budować. Na dwóch podobnych działkach widział różnicę: na jednej centrum fitness było dozwolone, na drugiej nie. Tak samo bywa z kliniką medyczną.
- Restauracje, sklepy i hotele zwykle są dozwolone wszędzie.
Wniosek zarządcy jest prosty: w strefie różowej i czerwonej można zbudować prawie wszystko. Ale konkretną działkę trzeba sprawdzić.
Co z tego wynika
Przed zakupem patrz nie tylko na dewelopera, ale też na to, kto będzie zarządzał willą w kolejnych latach.
Pełny wywiad (po rosyjsku) — pod przyciskiem wideo poniżej.
