Tiga pertanyaan untuk penjual properti "investasi": jika tidak ada jawaban, imbal hasilnya mengada-ada
EZ
Evgeny Zhuikov
Analis investasi, kolumnis
Penulis - Evgeny Zhuikov, analis investasi. Kolom penulis di Balinsky.
Evgeny Zhuikov melihat gambaran yang sama di Bali dan di resor-resor Rusia - Arkhyz, Krasnaya Polyana, Altai, Krimea. Seluruh kompleks dengan gambar-gambar indah dan kata-kata soal "potensi investasi". Tulisan per Februari 2026.
Tiga pertanyaan sederhana
Penulis mengajukan tiga pertanyaan kepada penjual:
- Berapa banyak turis yang datang ke tempat ini dan siapa mereka?
- Berapa rata-rata harga per malam (ADR)?
- Berapa okupansinya?
Manajer biasa kebingungan dan menjawab: "Lho, ini kan investasi, pariwisata kan terus tumbuh!" Kepala penjualan sebuah pengembang besar menyarankan agar pertanyaan itu diteruskan ke analis.
Mengapa ini penting
Imbal hasil, okupansi, dan laba tidak bisa dijanjikan jika tidak tahu dari mana asalnya. Tanpa jawaban atas tiga pertanyaan ini, angka imbal hasil tidak punya dasar.
Siapa yang menanggung risiko
Pengembang dan agen properti mendapat uang saat penjualan. Kapan dan berapa yang akan didapat pembeli - tidak diketahui. Semua risiko jatuh ke pembeli, sementara transaksinya dikemas sebagai "investasi" dengan grafik yang indah.
Seperti apa transaksi investasi yang sebenarnya
Menurut penulis, lain sama sekali. Pengembang sendiri menanam modal: membeli tanah, mengurus dokumen, mengurus persetujuan proyek, dan menanggung risiko pertama. Baru kemudian ia mengajak investor. Dan mereka mendapat untung bersama - dari pendapatan sewa atau dari penjualan. Risikonya dibagi.
Apa yang harus dilakukan pembeli
Sebelum membeli, tanyakan tiga angka ini kepada penjual dan minta sumbernya. Anda bisa mencocokkannya dengan data independen - misalnya, dengan statistik sewa per kawasan di Bali.
Tentang penulis
Evgeny Zhuikov - analis investasi, penulis kanal Telegram [Advisors](https://t.me/advisorsz).
- sejak 2012 menganalisis produk investasi, sejak 2015 - proyek di sektor riil;
- pada 2021–2022 - penasihat investasi yang terdaftar di Bank Rusia (No. 105);
- pada 2022–2023 - direktur operasional perusahaan pengembang Golden Tree di Bali;
- melakukan riset pasar untuk proyek hotel di Bukit;
- dosen tamu MKB Investasi, pemegang sertifikat kualifikasi FFMS Rusia 1.0.
Pendapat penulis bisa berbeda dengan sikap redaksi Balinsky.