Imbal Hasil Sewa Vila di Bali per Kawasan: Apa yang Sebenarnya Ditunjukkan 350 Harga Jual dan 6.300 Sewa

Jawaban singkat: untuk vila umum yang dibeli dengan harga median dan disewakan dengan tarif median per malam, imbal hasil sewa kotor di Bali sekitar 10% per tahun untuk vila 2–3 kamar tidur dan sekitar 14% untuk vila 1 kamar, pada tingkat hunian realistis 65%. Setelah komisi platform, pengelolaan, biaya operasional, dan pajak daerah atas akomodasi, hasilnya menjadi sekitar 5% bersih untuk vila 2 kamar dan sekitar 7% untuk vila 1 kamar — sebelum memperhitungkan berkurangnya masa leasehold. Vila di seperempat teratas pasar menurut tarif per malam jauh lebih baik. Berikut cara kami menghitungnya, per jumlah kamar dan per kawasan, sehingga Anda bisa menguji proyeksi pengembang mana pun.

— Harga beli: vila yang dijual di katalog Balinsky — 359 vila yang dipublikasikan dengan harga, September 2026. — Tarif per malam: basis data sewa harian Balinsky — 6.305 vila yang saat ini disewakan di seluruh Bali, dengan jumlah kamar dan tarif per malam yang dipasang. Tabel lengkap per kawasan ada di tarif sewa vila di Bali per kawasan. — Tingkat hunian: tidak diambil dari listing (kalender listing menandai tanggal tidak tersedia karena banyak alasan, sehingga melebih-lebihkan pemesanan nyata). Sebagai gantinya kami menampilkan tiga skenario — 55%, 65%, dan 75% malam terisi sepanjang tahun. Statistik resmi menempatkan hunian hotel berbintang di Bali sekitar 57–65%. Imbal hasil kotor = median tarif per malam × tingkat hunian × 365 ÷ median harga beli. Imbal hasil bersih mengurangkan, sebagai bagian dari pendapatan kotor: 15% komisi platform, 20% biaya pengelolaan, 6% biaya operasional, dan 10% pajak daerah atas akomodasi (PBJT) — total 51%. Angka Anda bisa berbeda; metodenya yang penting. Pajak penghasilan (10% untuk residen, hingga 20% untuk non-residen) dihitung terpisah — lihat pajak properti di Bali.

— 1 kamar tidur: median harga $189.700, median tarif per malam $112 → kotor 14,0%, bersih 6,9%. — 2 kamar tidur: median harga $322.500, median tarif per malam $135 → kotor 9,9%, bersih 4,9%. — 3 kamar tidur: median harga $475.000, median tarif per malam $192 → kotor 9,6%, bersih 4,7%. — 4 kamar tidur: median harga $840.840, median tarif per malam $308 → kotor 8,7%, bersih 4,3%. Dua pola menonjol. Pertama, vila 1 kamar adalah format paling efisien: tarifnya sekitar 83% dari tarif vila 2 kamar, tetapi harganya sekitar 59%. Kedua, setiap kamar tambahan menambah sewa lebih sedikit daripada menambah harga — vila besar lebih cocok sebagai rumah daripada sebagai mesin imbal hasil.

Median bukan takdir. Vila yang tarifnya berada di seperempat teratas segmennya — desain lebih baik, ulasan lebih kuat, pengelola yang baik — menghasilkan jauh lebih banyak per malam: $165 alih-alih $112 untuk 1 kamar, $190 alih-alih $135 untuk 2 kamar, $268 alih-alih $192 untuk 3 kamar. Dengan median harga beli yang sama dan hunian 65%, vila seperempat teratas mencapai sekitar 10% bersih untuk 1 kamar dan sekitar 6,6–6,8% untuk 2 dan 3 kamar. Pada hunian 75% — hanya realistis bagi vila yang dikelola dengan baik — seperempat teratas mencapai sekitar 12% bersih untuk 1 kamar dan sekitar 8% untuk 2 kamar. Sementara itu, seperempat terbawah turun ke sekitar 3,5% bersih. Selisih antara vila yang dikelola baik dan buruk lebih besar daripada selisih antara dua kawasan mana pun.

Angka per kawasan perlu dibaca lebih hati-hati: katalog memiliki lebih sedikit vila dijual di setiap sel kawasan dan jumlah kamar. Kami menampilkan imbal hasil kotor pada hunian 65% dan menandai hasil berdasarkan kurang dari 30 harga jual sebagai indikatif. — Canggu Raya (Canggu, Berawa, Batu Bolong, Pererenan, Umalas, Seminyak), 2 kamar: harga $309.500 (44 vila), tarif per malam $132 (1.042 sewa) → kotor 10,1%, bersih 5,0%. — Semenanjung Bukit (Uluwatu, Bukit, Melasti, Pandawa, Ungasan), 2 kamar: harga $359.900 (43 vila), tarif per malam $164 (400 sewa) → kotor 10,8%, bersih 5,3%. — Semenanjung Bukit, 1 kamar (indikatif, 27 harga jual): harga $195.000, tarif per malam $152 → kotor 18,4%, bersih 9,0%. — Ubud, 2 kamar (indikatif, 14 harga jual): harga $277.500, tarif per malam $121 → kotor 10,3%, bersih 5,1%. — Nyanyi dan Tabanan, 2 kamar (indikatif, 17 harga jual dan 17 sewa): harga $253.000, tarif per malam $116 → kotor 10,9%, bersih 5,3%. — Nusa Dua, 2 kamar (indikatif, 9 harga jual dan 34 sewa): harga $327.500, tarif per malam $108 → kotor 7,8%, bersih 3,8%. Kesimpulan praktisnya: di kawasan-kawasan utama Bali, vila 2 kamar median jatuh di rentang sempit sekitar 10–11% kotor. Kawasan kurang penting dibanding format dan eksekusi. Pencilan paling jelas adalah vila 1 kamar di Bukit, tempat tarif per malam yang tinggi bertemu harga beli yang relatif rendah.

Sebagian besar vila di Bali berstatus leasehold. Sewa 25 tahun berarti setiap tahun sekitar 4% dari harga beli "terpakai" — nilai jual kembali vila turun seiring memendeknya masa sewa. Imbal hasil bersih 5% pada leasehold 25 tahun karenanya jauh lebih dekat ke 1% hasil nyata di atas kembalinya uang Anda sendiri, kecuali sewanya diperpanjang atau nilai jual kembali vila bertahan. Sewa 30 tahun menghabiskan sekitar 3,3% per tahun. Itulah mengapa lama sewa dan syarat perpanjangan layak mendapat perhatian sebesar tarif per malam — lihat perpanjangan leasehold di Bali: cara kerjanya.

Penjelasan kami sebelumnya tentang apa arti sebenarnya "imbal hasil terjamin" di Bali membahas skema yang menjanjikan 11–13% terlepas dari angka-angka ini.

— Harga beli adalah harga penawaran vila yang saat ini tercantum di katalog Balinsky, bukan transaksi yang sudah terjadi. Katalog mencakup sebagian besar pasar bangunan baru, tetapi bukan seluruh Bali. — Tarif per malam adalah tarif yang dipasang pada data September 2026, bukan rata-rata tahunan yang terealisasi; fluktuasi musiman tidak dimodelkan. — Sewa dicocokkan ke kawasan berdasarkan properti katalog terdekat dalam radius 1,5 km. — Vila baru bisa mencapai tarif lebih tinggi daripada rata-rata vila lama di kawasannya; vila lama bisa lebih rendah. — Biaya dimodelkan sebagai bagian dari pendapatan; biaya nyata berbeda menurut pengelola dan vila. Lihat vila dengan estimasi pendapatan per vila: vila dijual di Bali · vila 1 kamar tidur · vila 2 kamar tidur.

Harga dan sewa per kawasan dihitung ulang setiap bulan: harga properti di Bali per kawasan, berapa harga sewa di Bali. Cara kami menghitung: metodologi.