Pajak Properti di Bali: Beli, Miliki, Sewa, Jual (2026)

Pajak properti di Bali sebenarnya cukup mudah dipahami jika dibagi berdasarkan tahap transaksi. Berikut gambaran lengkap untuk pembeli asing pada 2026 — termasuk tarif dan pihak yang menanggungnya. Saat membeli. — BPHTB (bea perolehan hak atas tanah dan bangunan) — hingga 5% dari nilai transaksi di atas batas tidak kena pajak (NPOPTKP: minimal 80 juta rupiah, untuk warisan — mulai 300 juta). Sejak 2022 ini menjadi pajak daerah (UU HKPD No. 1/2022), jadi tarif dan batas minimumnya bergantung pada wilayah (Badung, Gianyar, dll.). — Jika membeli dari developer — PPN. Secara nominal mulai 2025 tarifnya 12%, tetapi untuk hunian biasa digunakan dasar pengenaan 11/12, sehingga efektif PPN tetap 11% (aturan PMK 131/2024). — PPnBM (pajak barang mewah) — 20%, tetapi hanya untuk properti mewah dengan harga mulai 30 miliar rupiah. Untuk sebagian besar transaksi, pajak ini tidak berlaku. Saat memiliki. — PBB (pajak bumi dan bangunan tahunan) — hingga 0,5% dari dasar pengenaan pajak (NJKP, dihitung dari nilai kadaster/NJOP). Ini juga termasuk pajak daerah. Saat disewakan. — PPh final 4(2) atas sewa — 10% dari pendapatan sewa bruto untuk wajib pajak dalam negeri. Jika penyewa adalah perusahaan, pajak biasanya dipotong oleh penyewa; jika penyewa perorangan, pajak dibayar oleh pemilik. — Jika Anda terdaftar sebagai PKP, maka sewa juga dikenakan PPN tambahan (efektif 11%). — Untuk non-residen (kurang dari 183 hari per tahun di Indonesia), umumnya berlaku PPh 26 — 20% dipotong di sumber, tetapi tarifnya bisa lebih rendah jika ada perjanjian penghindaran pajak berganda antarnegara (untuk Rusia — cek tax treaty yang berlaku). Saat menjual. — PPh final 2,5% dari harga bruto transaksi — dibayar oleh penjual sebelum proses di notaris. Untuk rumah sederhana dari developer — 1%. Biaya lain (bukan pajak, tetapi perlu masuk perhitungan anggaran transaksi). — Notaris-PPAT untuk akta jual beli (AJB) — secara hukum batas maksimal 1% dari nilai transaksi (PP No. 37/1998), dalam praktik biasanya 0,5–1% dan bisa dinegosiasikan. — Pendaftaran sertifikat di BPN — biaya administrasi kecil. Hal penting yang perlu diingat: — BPHTB dan PBB setelah reformasi 2022 adalah pajak daerah, jadi angka pastinya harus dilihat berdasarkan kabupaten setempat, bukan “rata-rata Indonesia”; — tarif bisa berubah: PPN naik pada 2025, ambang batas juga dapat disesuaikan — sebelum transaksi, selalu cek aturan terbaru dan konsultasikan dengan konsultan pajak independen; — semua pajak utama mengacu pada NJOP atau harga transaksi resmi: mencantumkan harga lebih rendah di kontrak menimbulkan risiko, baik dari sisi pajak maupun perlindungan hukum transaksi. Sumber: — DJP (otoritas pajak Indonesia): https://www.pajak.go.id/en — PwC Indonesia, Tax Summaries (tarif dan dasar pengenaan): https://taxsummaries.pwc.com/indonesia/individual/other-taxes — Regulasi: UU HKPD No. 1/2022, UU HPP No. 7/2021, PP 34/2016, PP 34/2017