Berapa Lama Masa Leasehold di Bali? Masa Sewa dan Harga per Tahun dari 320 Vila

Jawaban singkat: sebagian besar vila leasehold yang dijual di Bali punya masa sewa 25 atau 30 tahun. Di katalog Balinsky, median masa sewa adalah 29–30 tahun di sebagian besar kawasan, dan 25 tahun di Nyanyi. Vila leasehold 2 kamar tidur yang umum berharga sekitar $11.300 per tahun masa sewa, 1 kamar sekitar $6.200, dan 3 kamar sekitar $16.500. Vila dengan masa sewa lebih panjang ditawarkan dengan harga per meter persegi yang lebih tinggi — pasar memang membayar untuk waktu, tetapi tidak sebanding. Berikut datanya dan cara memakai "harga per sisa tahun" untuk membandingkan vila.

Masa sewa yang tercatat untuk vila di katalog Balinsky, September 2026 (350 vila dengan masa sewa): — 19–24 tahun: 21 vila. — 25 tahun: 77 vila — masa sewa yang paling umum. — 26–29 tahun: 73 vila. — 30 tahun: 91 vila — puncak kedua. — 31–47 tahun: 53 vila. — 50 tahun: 9 vila. — 77–80 tahun: 26 vila — biasanya struktur jangka panjang seperti hak guna bangunan milik perusahaan atau sewa pribadi yang sangat panjang, bukan sewa vila standar. Jadi kira-kira separuh pasar berada di 25–30 tahun. Masa sewa di bawah 25 tahun biasanya berarti vila bekas yang sewanya sudah berjalan, atau proyek di atas tanah dengan sewa induk yang lebih pendek. Median masa sewa per kawasan (vila dengan masa sewa di bawah 60 tahun): — Nyanyi: 25 tahun (37 vila). — Uluwatu: 28 tahun (20 vila). — Bukit: 29 tahun (32 vila). — Berawa: 29 tahun (15 vila). — Melasti: 27 tahun (16 vila). — Nusa Dua, Ubud, Pererenan, Pandawa: 30 tahun.

Karena leasehold dibatasi waktu, cara paling bersih untuk membandingkan vila adalah harga per sisa tahun: harga beli dibagi jumlah tahun yang tersisa. Median harga per tahun masa sewa (vila dengan masa sewa di bawah 60 tahun): — 1 kamar tidur: sekitar $6.200 per tahun (68 vila). — 2 kamar tidur: sekitar $11.300 per tahun (142 vila). — 3 kamar tidur: sekitar $16.500 per tahun (63 vila). — Semua vila: sekitar $11.900 per tahun (320 vila). Ini juga jumlah modal yang "terpakai" oleh vila leasehold setiap tahun. Jika vila 2 kamar menghasilkan bersih $15.000 setahun dan harganya $11.300 per tahun masa sewa, hanya sekitar $3.700 yang merupakan imbal hasil di atas kembalinya uang Anda sendiri.

Ya — tetapi tidak sebanding. Median harga per meter persegi menurut masa sewa: — di bawah 26 tahun: $2.540 per m² (97 vila); — 26–28 tahun: $2.639 per m² (49 vila); — 29–30 tahun: $3.000 per m² (111 vila); — 31–59 tahun: $3.219 per m² (62 vila). Beralih dari masa sewa sekitar 25 tahun ke sekitar 30 tahun menaikkan median harga per meter persegi sekitar 18%, untuk waktu sekitar 20% lebih lama. Di atas 30 tahun, premi naik lebih lambat. Faktor lain — lokasi, usia bangunan, finishing — juga berbeda antarkelompok, jadi anggap ini pola pasar, bukan rumus. Artinya dalam praktik: sewa 30 tahun bukan "5 tahun ekstra gratis", tetapi biasanya harganya wajar. Masa sewa pendek dengan harga mendekati sewa 30 tahun adalah kombinasi yang harus dihindari.

Bagi harga dengan sisa tahun, lalu bandingkan hasilnya: — Vila A: $250.000, sisa 18 tahun → $13.900 per tahun. — Vila B: $320.000, sisa 30 tahun → $10.700 per tahun. Vila B lebih mahal, tetapi lebih murah untuk dipakai per tahun. Tambahkan nilai opsi perpanjangan yang sudah ditandatangani, jika ada — lihat perpanjangan leasehold di Bali: cara kerjanya — dan pada proyek off-plan pastikan sewa induk milik pengembang lebih lama daripada sewa Anda.

Imbal hasil sewa bersih sebuah vila harus menutup harga per tahun masa sewanya sebelum menghasilkan apa pun. Analisis imbal hasil sewa vila di Bali kami menemukan sekitar 5% bersih untuk vila 2 kamar median pada tingkat hunian 65%; sewa 25 tahun menghabiskan sekitar 4% harga per tahun, sewa 30 tahun sekitar 3,3%. Masa sewa yang lebih panjang, atau perpanjangan yang sudah diperhitungkan dalam kontrak, mengubah hasil lebih besar daripada hampir semua variabel lain.

— Sumber: vila di katalog Balinsky, September 2026, dengan masa sewa (350) dan harga yang tercatat; harga per tahun memakai sewa di bawah 60 tahun (320 vila). — Masa sewa sesuai yang tertulis di listing; apakah dihitung sejak penandatanganan atau sejak serah terima berbeda antarproyek — tanyakan. — Harga adalah harga penawaran, bukan transaksi. — Median kawasan dengan kurang dari 30 vila bersifat indikatif. Lihat vila leasehold: vila dijual di Bali.