Sécuriser un achat off-plan à Bali

Si vous vendez à un client un bien immobilier off-plan, vous vendez en réalité un « bien futur ». Dans 80% des cas, la sécurité de l’opération dépend de la qualité du contrat. Voici, point par point, ce que le contrat avec le promoteur doit prévoir. 1. Parties au contrat et objet de la vente Coordonnées complètes du promoteur : PT (nom de la société), numéro d’enregistrement, adresse juridique, noms des directeurs. Si vous travaillez via une PT PMA, les numéros SIUP et NIB doivent impérativement figurer au contrat. Objet de la vente : un lot précis dans un projet précis, avec sa surface, son étage, son orientation et une référence claire au plan. 2. Échéancier de paiement Schéma off-plan typique : — 10–30% — réservation et signature du Master Agreement. — Les versements suivants sont liés aux étapes du chantier : excavation, fondations, structure, finitions. — Les 10–20% finaux — à la livraison et à la signature de l’Acceptance Protocol. Si le promoteur exige plus de 50% immédiatement, c’est un signal d’alerte. Les fonds partent dans la construction et, en cas de problème, il est difficile de les récupérer. 3. Délais et retard Date de livraison claire : « au plus tard le 30 septembre 2027 ». Pénalité de retard — le standard est de 0,1–0,3% du prix du lot par jour, avec un plafond de 10% du montant total. Sans pénalité prévue au contrat, le promoteur n’assume pas de responsabilité réelle. À prévoir aussi : le droit du client de résilier le contrat et d’obtenir un remboursement à 100% en cas de retard supérieur à 6–12 mois. 4. Protection contre un projet inachevé C’est le point le plus important, et souvent négligé. Mécanismes possibles : — Compte séquestre : les paiements du client sont versés sur un compte bancaire et libérés par étapes. — Garantie bancaire — la banque garantit le remboursement en cas de non-exécution. — Nantissement du terrain au bénéfice du pool d’investisseurs. — Caution personnelle du fondateur du promoteur. Au moins un de ces mécanismes est indispensable. Sans cela, vous vendez une simple promesse. 5. Conformité RDTR et PBG Le promoteur garantit que : — Le terrain est conforme au RDTR pour le type de développement prévu (villa, appartements, hotel). — Il obtiendra le PBG (permis de construire) avant une date déterminée. — Il obtiendra le SLF (certificat de conformité) à la livraison. Si l’un de ces éléments manque, le client doit avoir le droit de sortir de l’opération. 6. Documents contractuels (types) Pack standard : — Reservation Agreement / Master Agreement — fixe la réservation du lot. — Investment Agreement / SPA (Sale and Purchase Agreement) — contrat principal avec les conditions. — Lease Agreement (pour un leasehold) ou contrat de construction + bail foncier (pour un leasehold long via PT). — Sublease Agreement — si applicable (pour une location via société de gestion). — Construction Agreement — si vous construisez sur un projet sur mesure. Chaque document doit être validé juridiquement, rédigé en deux langues (anglais/indonésien + russe pour un client russophone) et enregistré chez le notaire. 7. Check-list de vérification d’un jeune promoteur Si vous travaillez avec un promoteur ayant moins de 5 ans d’expérience : — Demandez le plan financier du projet. — Demandez le PBG avant la signature. — Demandez une caution du fondateur. — Convenez de rapports financiers intermédiaires du promoteur. — Obtenez des recommandations de 2–3 investisseurs précédents. 8. Si le promoteur « encaisse et disparaît » Comment l’anticiper dans le contrat : — Responsabilité financière personnelle du fondateur. — Comptes séquestres non contrôlés par le promoteur. — Le conseil juridique qui structure l’opération doit être indépendant (et non l’avocat interne du promoteur). — Accord sur la juridiction compétente (Indonésie ou Singapour — les deux options fonctionnent). Comment un agent doit travailler : — Ne concluez jamais une vente sans dossier documentaire complet. — Faites intervenir un avocat indépendant pour le client, pas l’avocat interne du promoteur. — Discutez par écrit tous les points clés de l’opération. — Conservez des copies de tous les documents pendant 7+ ans — c’est la durée de garantie et le délai possible des recours judiciaires. Un bon contrat est à la fois la police d’assurance du client et votre protection contre les risques de réputation. Ne le signez pas dans la précipitation pour toucher une commission rapide.