Rendement réel de l’immobilier à Bali par zone : chiffres 2024–2025

Un rendement de 25% par an est le mensonge le plus courant du marché immobilier à Bali. Pour éviter les déceptions des investisseurs et permettre aux agents de travailler honnêtement, voici les chiffres réels par zone. Prix moyen de location d’une villa par nuit (biens en leasehold, 2-bedroom) : Ubud — $200–500 par nuit, rendement annuel de 10–15%. Les touristes restent 5–10 jours, 41% reviennent. Les séjours sont plus longs, donc le taux d’occupation est plus régulier. Canggu — $180–400 par nuit, rendement annuel de 8–12%. Les touristes restent 3–6 jours, avec une rotation élevée. Le taux d’occupation des villas est de 65–80% selon le sous-secteur. Seminyak — $200–450 par nuit, rendement de 7–11%. Marché mature, concurrentiel, clientèle premium. Sanur — $120–300 par nuit, rendement de 6–10%. Segment familial et stable, avec des réservations plus longues. Bukit/Uluwatu — $200–700 par nuit, rendement de 8–14%. Segment premium, porté par le surf et la recherche d’intimité. Prix au mètre carré en leasehold (2024) : Ubud — $2500–3800, hausse de 5–6% par an. Canggu — $3500–5000, hausse de 6–8%. Seminyak — $4000–5500, hausse de 5–7%. Sanur — $2000–3500, hausse de 3–5%. Ce que ces chiffres signifient en pratique : — Ubud, avec un ticket d’entrée plus bas, offre un rendement comparable à Canggu, car le niveau de construction y est plus simple et la concurrence sur le segment luxury est moins forte. — Bukit est le marché le plus « cher », mais cela s’accompagne d’une concurrence plus faible et de réservations plus longues de la part d’une clientèle premium. — Sanur offre le rendement le plus « calme ». Moins de rendement, mais aussi moins de risque. Ce que les investisseurs oublient souvent de prendre en compte : 1. Le coût de la société de gestion — 20–30% des revenus locatifs. 2. La taxe sur les revenus locatifs — 10% pour les non-résidents ou les taux PPh pour les résidents avec NPWP. 3. L’amortissement d’un bien en leasehold — sa valeur baisse à mesure que la fin du bail approche. 4. Les charges d’exploitation (électricité, entretien de la piscine, jardinier, ménage) — 5–8% du chiffre d’affaires. 5. La baisse saisonnière — la basse saison représente 30–50% de la haute saison. Au final, le « rendement net en poche » est généralement inférieur de 30–40% au rendement brut. Si le brut est de 12%, le net pour le propriétaire est souvent de 7–8%. Cadre pratique : calculez le rendement net (après toutes les charges), pas le rendement brut, et comparez-le aux alternatives (rendement des euro-obligations, immobilier dans d’autres pays, S&P).