Canggu pour investir : 1621 appartements d’ici 2025

Canggu est le secteur le plus « chaud » de Bali pour l’investissement immobilier depuis 5 ans. Digital nomads, créateurs YouTube et entrepreneurs s’y installent. Mais après le boom vient la contrepartie : une construction massive. Chiffres concrets du pipeline de développement : D’ici 2025, au moins 1621 nouveaux appartements de promoteurs sont arrivés sur le marché à Canggu. Hausse des villas 1-bedroom à Canggu sur 2023–2025 : +324 unités. Hausse des villas 2-bedroom : +420 unités. C’est un volume que le marché devra absorber grâce à la croissance du flux touristique. Ce que cela signifie pour le rendement locatif : — L’offre de villas 1-bedroom à Canggu augmentera de 42% d’ici 2025 par rapport à la base 2023. Elles seront aussi en concurrence partielle avec les nouveaux appartements. — L’offre de villas 2-bedroom augmentera de 58%. C’est encore le format le plus demandé, mais un tel volume pèsera soit sur le taux d’occupation, soit sur les prix. — Le taux d’occupation annuel moyen des villas à Canggu est d’environ 65%. On est loin des 95% « pleins » promis par les mauvais promoteurs. Conclusion : Canggu ne va pas « s’effondrer », mais la magie des rendements à 12–14% de 2022 est déjà terminée. Des attentes réalistes pour 2026 se situent à 8–11% sur des biens légaux. À qui convient Canggu : — Aux investisseurs jeunes, prêts à accepter une dynamique rapide, un pari sur le modèle touristique et un risque de concurrence plus forte. — Aux biens avec un positionnement unique : architecture design, opérateur de marque, services de type « hôtel sans hôtel ». — Le format 2-bedroom reste recherché par les familles et les couples, mais mieux vaut viser des sous-secteurs moins saturés : Pererenan, Berawa, Bukit-Changku, plutôt que le Batu Bolong standard. Signaux d’alerte à Canggu : — Une villa 1-bedroom standard « comme toutes les autres » au centre de Batu Bolong sur terrain agricole présente un risque élevé : moratoire + concurrence + démolition. — « Rendement garanti de 15% » : c’est du marketing. Demandez sur quels projets ce niveau de rendement est réellement confirmé. — Un plan standard sans idée différenciante sera difficile à louer quand 500 biens similaires arrivent autour. À quoi s’attendre ensuite : — La régulation (moratoire sur les terres agricoles, enregistrement APOA) est la principale menace pour les projets gris. — Les projets premium à Canggu avec société de gestion de niveau international restent le segment le plus sûr. Alternatives à Canggu pour une stratégie plus stable : Bukit (premium, longue saison touristique), Sanur (stabilité, familles), Ubud (premium + orientation retraite et retreat). Si vous décidez d’acheter à Canggu, n’entrez pas sur le marché « dans la moyenne », mais avec un positionnement unique. Sinon, vous achetez un bien « parmi mille ».