Un Russe peut-il acheter un bien immobilier à Bali - et comment le faire légalement en 2026
AB
Andrei Balinsky
Fondateur de Balinsky
Réponse courte : oui, mais pas « en propriété » au sens où on l'entend en Russie. Selon la loi, un étranger - et la nationalité ne joue aucun rôle ici, les règles sont les mêmes pour un Russe - ne peut pas détenir un terrain en pleine propriété Hak Milik. C'est une interdiction directe de la loi agraire fondamentale de l'Indonésie (UUPA, loi n° 5 de 1960, article 21). Mais il existe trois moyens légaux d'utiliser un bien immobilier à Bali et d'en disposer - et des milliers d'étrangers les utilisent.
Trois moyens légaux :
- Le leasehold (Hak Sewa) - une location de longue durée. Vous concluez un contrat de location d'une villa ou d'un terrain pour 25-30 ans avec droit de prolongation. C'est un contrat privé, aucun titre de séjour n'est nécessaire - le moyen le plus simple et le plus courant d'acheter une villa pour soi ou pour la louer. Inconvénient : ce n'est pas « pour toujours », et la valeur résiduelle baisse vers la fin de la durée. En quoi le leasehold diffère du freehold - dans un article séparé.
- Le Hak Pakai (droit d'usage) - il est établi directement à votre nom. Selon la loi, il faut un document d'immigration ; en pratique, les notaires demandent généralement un titre de séjour (KITAS ou KITAP). Durée - 30 ans, prolongeable de 20 ans puis de 30 ans (jusqu'à 80 ans au total). Adapté à un seul bien d'habitation « pour soi ». Base légale - le règlement gouvernemental n° 18/2021 (et le précédent n° 103/2015, qui a ouvert cette option aux étrangers).
- PT PMA (société étrangère) + HGB (droit de construire). Si vous achetez pour louer ou comme activité, vous créez une société indonésienne à participation étrangère (PT PMA), et c'est elle qui détient le bien en HGB (Hak Guna Bangunan) pour une durée de 30 + 20 + 30 ans. Mise à jour importante : depuis octobre 2025, le capital libéré minimum d'une PT PMA est passé de 10 à 2,5 milliards de roupies (règlement du ministère de l'Investissement n° 5/2025) - le seuil d'entrée est nettement plus bas. La procédure et les délais pour le KITAS et la PMA - dans un article séparé.
Ce qu'il NE FAUT PAS faire - le montage avec prête-nom. On peut vous proposer de mettre une villa en pleine propriété (Hak Milik) au nom d'un Indonésien « de confiance ». C'est illégal : la Cour suprême d'Indonésie annule ce type de transactions, et formellement vous n'avez aucun droit sur le bien - vous pouvez perdre la totalité de l'argent. N'acceptez jamais un prête-nom, aussi « fiable » que soit l'intermédiaire.
À part, pour les Russes. Il n'y a aucune restriction liée à la nationalité - les règles sont les mêmes pour tous les étrangers. L'Indonésie ne s'est pas jointe aux sanctions, et il n'existe aucune interdiction d'achat immobilier pour les citoyens russes. En pratique, c'est le transfert d'argent qui peut être plus compliqué - vérifiez à l'avance le circuit de paiement avec la banque et le notaire ; selon la loi, le montant du contrat et le paiement à l'intérieur de l'Indonésie sont en roupies, voir pourquoi la transaction doit être en roupies.
Comment acheter - étape par étape :
- Choisir un bien et vérifier le zonage du terrain (RDTR) - si l'habitation ou la location y sont autorisées - ainsi que le certificat foncier.
- Faire une due diligence via un notaire agréé (PPAT) : titre propre, absence de charges et de litiges.
- S'il s'agit d'un bien neuf - vérifier le promoteur (réputation, permis PBG/SLF, historique des livraisons).
- Signer le contrat chez le notaire (leasehold) ou établir le droit ou la société (Hak Pakai / PT PMA).
- Effectuer le paiement selon le circuit convenu.
Que choisir selon votre objectif :
— vivre vous-même ou venir de temps en temps - leasehold (plus simple) ou Hak Pakai (si vous avez un titre de séjour) ;
— acheter pour louer comme activité - PT PMA avec HGB.
La règle principale : à Bali, il existe toujours une voie légale, et au final elle ne coûte pas plus cher que les montages « gris » - avec des risques incomparablement plus faibles. « Économiser » avec un prête-nom = mettre en jeu la totalité de la somme.
Sources : UUPA (loi agraire fondamentale n° 5/1960, art. 21), règlement gouvernemental n° 18/2021 sur les droits fonciers, règlement du ministère de l'Investissement n° 5/2025 sur le capital des PT PMA.
Note de la rédaction
Rédaction Balinsky · 12 octobre 2026.
Mise à jour : nous avons corrigé « règlements en dollars ou en roupies » : selon la loi - uniquement en roupies. Nous avons précisé quel document est nécessaire pour le Hak Pakai.
Source : loi sur la monnaie n° 7/2011, art. 21 — https://pasal.id/peraturan/uu/uu-no-7-tahun-2011/pasal-21