Un Russe peut-il acheter un bien à Bali en 2026

Réponse courte : oui, mais pas en « pleine propriété » au sens où on l’entend en Russie. En droit indonésien, un étranger — quelle que soit sa nationalité, les règles sont les mêmes pour un citoyen russe — ne peut pas détenir un terrain en pleine propriété Hak Milik. Cette interdiction découle directement de la loi agraire fondamentale d’Indonésie (UUPA, loi n°5 de 1960, article 21). En revanche, il existe trois moyens légaux d’utiliser et de détenir un bien immobilier à Bali, déjà utilisés par des milliers d’étrangers. Trois options légales : 1. Leasehold (Hak Sewa) — bail longue durée. Vous signez un contrat de location d’une villa ou d’un terrain pour 25–30 ans, avec possibilité de prolongation. Il s’agit d’un contrat privé, sans besoin de permis de séjour — c’est la solution la plus simple et la plus répandue pour acheter une villa à Bali pour y vivre ou pour un investissement locatif. Inconvénient : ce n’est pas « à vie » et la valeur résiduelle diminue à l’approche de l’échéance. La différence entre leasehold et freehold est expliquée dans un article séparé. 2. Hak Pakai (droit d’usage) — enregistré directement à votre nom, mais un titre de séjour est requis (KITAS ou KITAP). La durée est de 30 ans, avec prolongation de 20 ans puis de 30 ans supplémentaires (soit jusqu’à 80 ans). Cette formule convient à un seul bien résidentiel destiné à un usage personnel. Base légale : Décret gouvernemental n°18/2021 (et le précédent n°103/2015, qui a ouvert cette possibilité aux étrangers). 3. PT PMA (société étrangère) + HGB (droit de construire). Si vous achetez pour louer ou dans une logique d’activité, vous créez une société indonésienne à capitaux étrangers (PT PMA), qui détient le bien sous le régime HGB (Hak Guna Bangunan) pour 30 + 20 + 30 ans. Mise à jour importante : depuis octobre 2025, le capital libéré minimum d’une PT PMA a été abaissé de 10 à 2,5 milliards de roupies (Règlement du ministère de l’Investissement n°5/2025) — le seuil d’entrée est donc nettement plus accessible. Le processus et les délais d’obtention du KITAS et de création d’une PMA sont détaillés dans un article séparé. Ce qu’il ne faut PAS faire — le montage avec nominee. On peut vous proposer d’enregistrer une villa en pleine propriété (Hak Milik) au nom d’un Indonésien « de confiance ». C’est illégal : la Cour suprême d’Indonésie annule ce type de montage, et juridiquement vous n’avez aucun droit réel sur le bien — vous pouvez perdre la totalité des fonds. N’acceptez jamais un nominee, même si l’intermédiaire se dit « fiable ». Point spécifique pour les Russes. Il n’existe aucune restriction liée à la nationalité — les règles sont identiques pour tous les étrangers. L’Indonésie ne s’est pas jointe aux sanctions, et il n’y a pas d’interdiction d’achat immobilier à Bali pour les citoyens russes. En pratique, la difficulté porte plus souvent sur le transfert des fonds — vérifiez à l’avance le circuit de paiement avec votre banque et le notaire ; les règlements se font généralement en dollars ou en roupies. Comment acheter — étape par étape : 1. Choisir le bien et vérifier le zonage du terrain (RDTR) — savoir si l’usage résidentiel / locatif est autorisé, ainsi que le certificat foncier. 2. Réaliser une due diligence via un notaire agréé (PPAT) : validité du titre, absence de charges et de litiges. 3. S’il s’agit d’un programme neuf, vérifier le promoteur (réputation, autorisations PBG/SLF, historique de livraison). 4. Signer le contrat chez le notaire (leasehold) ou mettre en place le droit / la société (Hak Pakai / PT PMA). 5. Effectuer le paiement selon le circuit convenu. Quelle option choisir selon votre objectif : — pour y vivre ou venir ponctuellement — leasehold (plus simple) ou Hak Pakai (si vous avez un titre de séjour) ; — pour acheter dans une logique de location comme activité — PT PMA avec HGB. La règle essentielle : à Bali, il existe toujours une voie légale, et au final elle ne coûte pas plus cher que les montages « gris » — avec des risques incomparablement plus faibles. « Économiser » via un nominee, c’est mettre en danger l’intégralité de votre budget. Sources : UUPA (loi agraire fondamentale n°5/1960, art. 21), Décret gouvernemental n°18/2021 sur les droits fonciers, Règlement du ministère de l’Investissement n°5/2025 sur le capital des PT PMA.