Rendement locatif à Bali : ce que disent vraiment les données (2026)

Quand un promoteur annonce un « rendement garanti de 12–15% par an », la première question est simple : sur quelles données cela repose-t-il ? Les statistiques officielles de Bali ne confirment pas ce niveau. Voici ce qu’elles montrent réellement. La demande est forte — c’est un fait. Selon le BPS (Agence statistique d’Indonésie), Bali a accueilli 6 948 754 touristes étrangers en 2025 — un record : +9,7% par rapport à 2024 (6 333 360) et au-dessus du niveau pré-Covid de 2019 (6 275 210). Le flux touristique s’est bien redressé et continue de progresser. Mais la demande ne suffit pas à créer du rendement. L’indicateur clé de l’activité locative reste le taux d’occupation. D’après le BPS, l’occupation des hôtels classés de Bali (TPK) évolue globalement dans une fourchette de 57–65% et dépend fortement de la saison : octobre 2025 — 64,57%, novembre 2025 — 57,97%, janvier 2026 — 56,67%. Pour les hébergements non classés, c’est encore plus bas — autour de 33% en janvier 2026. Même dans l’hôtellerie professionnelle, un tiers à la moitié des chambres restent vacantes en moyenne, et c’est normal sur une île marquée par une forte saisonnalité. La durée moyenne de séjour des visiteurs étrangers est d’environ 3 nuits (3,1–3,2 selon le BPS). Il s’agit donc d’un marché de location courte durée à rotation élevée : davantage de ménages, des coûts de gestion plus importants et une dépendance plus forte à un flux continu de réservations. D’où viennent les voyageurs (2024, BPS) : — Australie — 1,54 млн (principal marché, environ un quart du flux); — Inde — 550 тыс.; — Chine — 448 тыс.; — Royaume-Uni — 295 тыс.; — Corée du Sud — 294 тыс.; — États-Unis, France, Allemagne, Russie — entre 160–260 тыс. chacun. Le flux est diversifié, mais reste sensiblement lié à l’Australie : c’est à la fois un avantage (demande stable) et un risque (un choc sur un seul marché peut peser sur l’occupation). Ce que les statistiques officielles NE publient PAS. Le BPS ne diffuse ni ADR (prix moyen par nuit), ni données sur le rendement des villas et de la location courte durée. Tous les « 15% de moyenne sur les villas » proviennent de supports marketing, pas des sources primaires. Il faut donc considérer ces promesses comme une hypothèse à vérifier, et non comme un fait. Comment évaluer le rendement de façon réaliste avant d’acheter : — partez sur un taux d’occupation crédible (50–65%, et non 90%), avec des creux en basse saison ; — déduisez la gestion (généralement 15–25% du chiffre d’affaires), le ménage, les charges, les réparations et l’usure du mobilier ; — intégrez l’impôt sur les revenus locatifs — PPh final de 10% sur le loyer brut pour les résidents ; — gardez en tête le leasehold : si le droit sur le terrain est de 25–30 ans, le rendement doit aussi compenser l’« extinction » de cette durée ; — demandez de vrais rapports d’occupation sur 12 mois, pas une projection issue d’une présentation. Conclusion : la demande à Bali est structurellement solide et en croissance, mais un investissement immobilier Bali rentable repose sur un modèle conservateur — taux d’occupation réaliste, charges réelles et fiscalité — et non sur un chiffre séduisant dans une brochure. Sources : — BPS Bali, touristes étrangers 1969–2025 : https://bali.bps.go.id/en/statistics-table/1/MjgjMQ==/banyaknya-wisatawan-mancanegara-ke-bali-dan-indonesia--1969-2024.html — BPS Bali, aperçu du tourisme (occupation TPK, durée de séjour), communiqué de presse novembre 2025 : https://bali.bps.go.id/id/pressrelease/2026/01/05/718008/perkembangan-pariwisata-provinsi-bali-november-2025.html — BPS Bali, touristes par nationalité, 2024 : https://bali.bps.go.id/en/statistics-table/1/MTkzIzE=/-banyaknya-wisatawan-mancanegara-yang-datang-langsung-ke-bali-menurut-kebangsaan-2019-2024.html