Pronoia: 90 % Auslastung durch Retreats statt Booking und Airbnb
Balinsky hat ein Interview im Pronoia geführt — einem Resort mit Villen in Jimbaran. Es ging darum, woher die Gäste kommen, wie die Vermietung funktioniert und was ein Villenkäufer bekommt. Hier das Wichtigste.
Die Expertin — eine Vertreterin von Pronoia. Ihr Name fiel in der Aufnahme nicht. Sie lebt seit viereinhalb Jahren auf Bali. Sie kam für einen Monat als Gast ins Pronoia und blieb dann, um dort zu arbeiten: Sie gab Trainings für Kinder und Erwachsene.
Die Zahlen unten stammen von der Vertreterin von Pronoia. Balinsky hat sie nicht geprüft.
1. Auslastung — rund 90 %
Nach ihren Worten liegt die Auslastung der Villen im Pronoia bei 90 %. Auch in der Corona-Zeit waren es 90 %. Auf Booking gibt es freie Termine meist nur für ein bis zwei Nächte.
2. Die Gäste kommen über Retreats, nicht über Booking
- Rund 90 % der Gäste bringen nach ihren Worten Retreat-Anbieter. Mit mehreren gibt es Verträge.
- Auf Booking wird eine Villa nur in Lücken zwischen Retreats gestellt, damit sie nicht leer steht.
- Ein Retreat ist ein Paket: Unterkunft, Verpflegung, Trainer oder Coach, Ausflüge. Deshalb sind nach ihren Worten Preis und Nachfrage höher.
3. Welche Retreats es gibt
- Business-Retreats. Firmen aus Hongkong und Singapur schicken Führungskräfte für 4 Tage: Erholung, Sport, Teambuilding, Schulungen.
- Fitness-Bootcamps. Eine Gruppe trainiert morgens und abends.
- Einzelprogramme mit Trainer. Zuerst eine Körperanalyse, dann sanftes, individuelles Training.
- Ein üblicher Retreat dauert 2–3 Wochen. Manche dauern bis zu 3 Monate.
4. Die Renditerechnung von Pronoia
- Villa mit 1 Schlafzimmer — 12,7 % pro Jahr, Amortisation in 7,8 Jahren.
- Villa mit 2 Schlafzimmern — 13,3 % pro Jahr, Amortisation in 7,5 Jahren.
Nach ihren Worten beruht die Rechnung auf Daten bereits laufender Villen aus den Vorjahren. Eine monatliche Buchungsübersicht zeigt man auf Anfrage. Was man prüfen sollte: genau diese Übersicht — vor dem Kauf.
5. Selbst vermieten ist nicht erlaubt
- Alle Villen vermietet nur die Verwaltungsgesellschaft von Pronoia. Selbst vermieten oder eigene Reinigungskräfte einstellen ist nicht erlaubt.
- Der Grund ist nach ihren Worten, das Niveau eines Fünf-Sterne-Hotels zu halten.
- Die Verwaltung reinigt Villa, Pool und Anlage und übernimmt kleine Reparaturen: Klimaanlage, Pool, Farbe.
- Verkaufen darf man die Villa ohne Einschränkungen — auch wenige Monate nach dem Kauf.
6. Vier Nutzungsvarianten
- Das ganze Jahr selbst darin wohnen.
- Ein halbes Jahr wohnen, ein halbes Jahr vermieten.
- Zwei Monate im Jahr kommen, die übrige Zeit vermieten.
- Nur vermieten, ohne eigene Aufenthalte.
Jeden Dezember schickt die Verwaltung den Eigentümern eine E-Mail: Plan für das Jahr und Monate des Aufenthalts wählen.
7. Grundstück und Zahlung
- Die Pacht läuft 31 Jahre plus ein Verlängerungsrecht um 25 Jahre.
- Anzahlung 30 %, danach Zahlungen nach Bauphasen, die letzten 10 % am Ende.
- Im Presale gibt es nach ihren Worten 10 % Rabatt. Bei Zahlung des ganzen Betrags auf einmal — weitere 6 %.
8. Bauzeit
- Gebaut wird in drei Phasen.
- Ziel sind 12 Monate. Wegen Zeremonien und Feiertagen auf Bali plant man 15–18 Monate ein.
- Nach ihren Worten steht im Vertrag: Wird der Termin nicht gehalten, wohnt der Käufer kostenlos in der Anlage, bis die Villa fertig ist.
9. Die Anlage
- Das Resort hat einen großen Pool, ein Restaurant, ein Fitnessstudio und einen Coworking-Bereich mit Büros und Saal.
- Die neuen Villen haben 1 oder 2 Schlafzimmer, jede mit eigenem Eingang. Der Parkplatz ist gemeinsam, auf dem Gelände fährt man mit dem Buggy.
- Die Villen werden mit Möbeln und Geräten übergeben: Küche, Herd, Backofen, großer Kühlschrank, Fernseher.
- Die genauen Gerätemodelle werden nach ihren Worten noch ausgewählt.
10. Warum Jimbaran
- 10 Minuten zum Flughafen, ohne Stau. Rund 25 Minuten nach Uluwatu, rund 30 nach Canggu.
- Eine ruhige Gegend: meist Gäste ab 35, Unternehmer und Führungskräfte, die genug vom Lärm haben.
- An der Küste liegen Fünf-Sterne-Hotels: Four Seasons, Raffles, InterContinental, Belmond.
- Nach ihren Worten haben die Behörden einen Plan zur Entwicklung Jimbarans angekündigt: neue Straßen, auch entlang des Strandes.
- In der Nähe gibt es eine internationale Schule, Supermärkte und ein Kino.
Das vollständige Interview (auf Russisch) gibt es über die Video-Schaltfläche unten.