Oceaniq: 3.000 $ Baukosten pro m² – was Käufer auf Bali wissen sollten
Balinsky hat ein Interview mit Andrej Chasow geführt, dem Bauträger hinter Oceaniq. Es ging um Kosten, Genehmigungen, Rendite und Fristen. Hier das Wichtigste für alle, die über einen Kauf nachdenken.
Der Experte — Andrej Chasow, Bauträger von Oceaniq. Vor Bali hat er 7 Jahre in Russland gebaut. Auf Bali hat das Unternehmen Oceaniq 1 (wird gerade übergeben), Oceaniq 2 und Oceaniq Nusa Penida.
Die Zahlen unten stammen vom Bauträger. Balinsky hat sie nicht geprüft.
1. Baukosten — etwa 3.000 $ pro Quadratmeter
Laut Andrej kostet Oceaniq jeder Quadratmeter verkaufbare Fläche rund 3.000 $. Darin ist alles enthalten: Grundstück, Bau, Vertrieb, Marketing, Gemeinkosten und Steuern.
- Die Marge liegt nach seinen Worten bei 10–15 %.
- Maklerprovisionen auf Bali liegen zwischen 7 und 14 %. Würde Oceaniq 12 % zahlen, so Andrej, ginge der gesamte Gewinn weg.
- Viele Bauträger kennen seiner Meinung nach ihre echten Kosten nicht. Dann besteht das Risiko, dass alte Projekte mit Geld aus neuen fertiggebaut werden.
- Richtig sei, sagt er: eine eigene Gesellschaft pro Projekt und getrennte Geldflüsse.
2. Baugenehmigung ist keine Vermietungsgenehmigung
- Für Kurzzeitvermietung braucht man Land mit touristischer Widmung (die „rosa“ Zone).
- Auf Wohnland („gelbe“ Zone) bekommt man ein PBG — eine Baugenehmigung — für die eigene Villa. Eine Lizenz für die Vermietung als Hotel gibt es dort laut Andrej aber nicht.
- Amdal ist ein Umweltzertifikat. In der Praxis ist es ein großes Genehmigungsverfahren: Verkehr, Nachbarn, Anwohner, Natur.
- Andrejs Eindruck — Statistiken hat er nicht: Mehr als die Hälfte der verkauften oder angebotenen Projekte hat ernste Probleme mit den Dokumenten.
3. Der Staat kontrolliert strenger
Laut Andrej sehen die Behörden einen Bauboom, während die Tourismussteuer kaum steigt. Ein touristisches Objekt muss 10 % Steuer zahlen. Jetzt werden Objekte geprüft, manche Projekte geschlossen oder gestoppt. Der Druck trifft nach seiner Beobachtung alle — Ausländer wie Einheimische.
Umgehungsmodelle wie das „Gästehaus des Grundstückseigentümers“ funktionieren laut ihm nur eine begrenzte Zeit. Investmentfonds gehen in solche Projekte nicht.
4. Warum Baustellen stillstehen
Die Kette, wie Andrej sie beschreibt: Probleme mit Dokumenten → Verkäufe stocken → Geld fehlt → der Bau wird langsamer oder friert ein. Ihn wieder anzuschieben ist sehr schwer. Laut ihm hat Oceaniq den Bau nie angehalten.
5. Fristen: das Beispiel Oceaniq 1
- Die Fertigstellung war für Ende 2025 angekündigt. Ab Ende 2025 wurden Schlüssel übergeben, doch im Juli 2026 war das Projekt noch nicht fertig.
- Der Grund laut Andrej: Während des Baus wurde die Klasse angehoben — Technal-Fenster aus Frankreich, Sanitär von Kohler, 3 Meter hohe Türen. Der Fensterlieferant schloss seinen Händler in Singapur — der Innenausbau war fertig, aber Fenster fehlten.
- Die Investoren wollten nach seinen Worten nur ein klares Datum. Vertragsstrafen gibt es keine.
- Andrej sagt, er kenne auf Bali kein einziges Projekt, das pünktlich übergeben wurde. Hier werde, so seine Schätzung, dreimal langsamer gearbeitet als in Russland.
6. Rendite: alles hängt von der Rechnung ab
Balinsky hat eine Villa mit 1 Schlafzimmer für 589.000 $ durchgerechnet. Für 12 % im Jahr müsste sie für 540 $ pro Nacht bei rund 70 % Auslastung vermietet werden.
- Das Modell von Oceaniq rechnet ebenfalls mit 70 % Auslastung und rund 350 $ pro Nacht, so Andrej.
- Ziel für eine fertige Villa sind etwa 10 % im Jahr auf ihren Preis.
- Balinskys Rechnung mit 300–350 $ pro Nacht ergibt etwa 5–6 %. Andrej kannte diese Rechnung nicht.
- Viele rechnen die Rendite vom Presale-Preis — dann kommen 14 % und mehr heraus. Genauer sei es laut Andrej, vom Durchschnittspreis während der Bauzeit auszugehen.
- Der Hauptertrag kommt seiner Aussage nach nicht aus der Miete, sondern aus dem Preisanstieg während der Bauzeit.
7. Pachtland: 48 Jahre
Das Grundstück ist langfristig gepachtet (Leasehold): 30 Jahre plus Verlängerung, laut Andrej insgesamt 48 Jahre per Vertrag. Die Verlängerung ist notariell geregelt. Dafür fällt eine Zuzahlung an, die Andrej als gering bezeichnet.
Was man im Vertrag prüfen sollte: was die Verlängerung kostet, wann und wie sie erfolgt. Verträge sind laut ihm bei jedem anders aufgebaut.
8. Weiterverkäufe
- Laut Andrej gab es 6–8 Weiterverkäufe, die letzten Anfang des Jahres. Sie wurden in 1–2 Monaten verkauft.
- Villen mit 3 Schlafzimmern: Ein Käufer bot 1 Mio. $, aber alle 7 Eigentümer lehnten ab. Die eigene Bewertung des Unternehmens lag damals unter 1 Mio. $.
9. Was sich am Markt verändert hat
- Der russischsprachige Markt ist geschrumpft: weniger Käufer und weniger Bauträger. Am ausländischen Markt hat sich laut Andrej nichts geändert.
- 2022–2023 sind nach seinen Angaben rund 300 neue Bauträgerfirmen entstanden.
- Die Zahl der Abschlüsse bei Oceaniq ist gestiegen, der Durchschnittsbetrag gesunken. Mehr als die Hälfte der Abschlüsse des Jahres waren Wiederholungskäufe.
- Grundstückspreise in echten Abschlüssen haben sich laut seiner Schätzung in 2–3 Jahren verdoppelt bis verdreifacht. Maßgeblich sind Abschlusspreise, nicht Inserate.
10. Wer nicht kaufen sollte
Laut Andrej:
- wer sein letztes Geld investiert;
- wer nicht bereit ist, den Markt zu verstehen — die Risiken sind zahlreich;
- Anlegeranfänger.
Das vollständige Interview (auf Russisch) gibt es über die Schaltfläche „Video ansehen“ unten.
