IJI Group: Was Käufer von Immobilien auf Bali wissen sollten
Balinsky hat mit dem Bauträger IJI Group direkt vor Ort in Pandawa gesprochen — im fertiggestellten Rahya Villas und auf den Baustellen von Eighth Sense und Body Sense. Hier das Wichtigste für alle, die über einen Kauf nachdenken.
Die Expertin — Anna Osipenko, Gründerin und CEO von IJI Group. 15 Jahre im Bau: Sie begann als Maklerin und leitete dann ein Generalunternehmen in der Ukraine — Siedlungen mit Einfamilienhäusern und Wohnhochhäuser mit 25–30 Etagen. Juristin von Beruf. Sie kommt seit 19 Jahren nach Bali und baut hier seit fünf Jahren. Das Unternehmen hat eine eigene Verwaltungsgesellschaft, IJI Home.
Die Zahlen unten stammen vom Bauträger. Balinsky hat sie nicht geprüft.
1. Im Hotel kaufen Sie Einnahmen, keine Quadratmeter
Jeder zusätzliche Quadratmeter bedeutet mehr Klimaanlage und längere Reinigung. Laut Anna bedeuten 10 Minuten mehr Reinigung pro Zimmer in einer Anlage mit 73 Einheiten drei zusätzliche Mitarbeiter. Die zahlt der Eigentümer. Ein Zimmer „für sich selbst“ und ein Zimmer „für Einnahmen“ sind zwei verschiedene Käufe.
2. Eine einfache Formel
Preis pro Nacht × belegte Nächte pro Monat ÷ 2 ≈ was dem Eigentümer bleibt.
- Booking nimmt rund 24 % (18 % Grundprovision plus Zuschläge für seine Programme).
- Die Verwaltungsgesellschaft nimmt rund 20 % des Umsatzes.
- Etwas mehr geht für Verbrauchsmaterial drauf.
Beispiel aus dem Interview: Eine Einheit erwirtschaftet 3.000 $ im Monat → der Eigentümer erhält etwa 1.550–1.600 $.
3. Ein Beispiel aus einem fertigen Projekt
Rahya Villas wurde im September 2024 übergeben — zwei Wochen nach dem Termin im Vertrag. Die Auslastung lag laut Bauträger in den letzten sechs Monaten bei 89–96 %, aktuell bei 93 %.
Eine Villa mit 2 Schlafzimmern kostete im Presale rund 190.000 $, die letzte freie kostet heute 250.000 $. Die Rechnung im Interview (rund 130 $ pro Nacht, 93 % Auslastung, alle Kosten und Steuern): etwa 10,5 % pro Jahr auf den Presale-Preis und etwa 8 % auf den heutigen Preis.
4. Apartments vermieten sich derzeit besser als Villen
Laut den Berichten von IJI Group sind Apartments besser ausgelastet und bringen einige Prozent mehr. Gäste wollen Privatsphäre: Selbst Freundesgruppen buchen getrennte Zimmer statt einer großen Villa.
Villen werden häufiger zur Eigennutzung gekauft: In Eighth Sense kann der Eigentümer bis zu 45 Tage im Jahr in seiner Einheit wohnen.
5. Den Betreiber kann man nicht allein wechseln
Das Wichtigste, was man vor dem Kauf verstehen sollte. In einer Hotelanlage lässt sich eine einzelne Einheit nicht aus dem gemeinsamen Pool herauslösen: Lobby, Sicherheitsdienst, Lager und Betriebsräume werden gemeinsam genutzt. Der Betreiber kann nur für die gesamte Anlage gewechselt werden, wenn die Mehrheit der Eigentümer unzufrieden ist.
Vorher prüfen: die Berichte des Betreibers zu einem bereits laufenden Projekt. IJI Group verspricht den Eigentümern eine App mit Auslastung und Einnahmen in Echtzeit.
6. So läuft der Kauf ab
- Der Vertrag wird mit der Gesellschaft des Bauträgers (PT PMA) geschlossen, die das Land pachtet.
- 30 % Anzahlung, der Rest in Raten bis zum Bauende.
- Nach Fertigstellung: Übergabeprotokoll, notarieller Unterpachtvertrag, Vertrag mit der Verwaltungsgesellschaft. Etwa ein Monat.
- Über die Unterpacht erhält der Käufer dieselben Rechte wie der Bauträger aus dem Hauptpachtvertrag.
- Bei Apartments wird das Land nach dem Flächenanteil der Einheit aufgeteilt.
7. Grundstück und Genehmigungen
- Pacht für 30 Jahre plus eine garantierte Verlängerung um 25 Jahre. Abzüglich der Bauzeit bleiben 28 Jahre. Die Verlängerung kostet laut Schätzung des Bauträgers etwa 8.000–10.000 $ pro Einheit.
- Für Kurzzeitvermietung muss in der Baugenehmigung (PBG) die Nutzung „Hotel“ stehen. Die Hotellizenz hält die Verwaltungsgesellschaft.
- Das Grundstück darf nicht vollständig bebaut werden: in dieser Zone höchstens 60 %.
- Stand 8. Oktober 2026: Eighth Sense hat die PBG und die Umweltzertifikate, als Nächstes folgt die SLF (Nutzungsgenehmigung). Für Body Sense sind die Gebühren bezahlt, der PBG-Antrag wird eingereicht.
8. Wie der Bauträger das Risiko eines Baustopps senkt
- Das Grundstück wird vor Verkaufsstart vollständig gekauft.
- Rund 25 % der Baukosten sind Eigenmittel.
- Die Marge eines Bauträgers auf Bali liegt laut Anna bei 18–22 %. Sind also rund 80 % der Einheiten verkauft, ist der Bau vollständig finanziert. In Eighth Sense sind noch 18 von 73 Einheiten frei.
- Käufer, die zu spät zahlen, müssen mit einer Vertragsstrafe von bis zu 10 % des Preises rechnen, bei Zahlungsverweigerung mit weiteren 10 %.
9. Wer nicht kaufen sollte
Laut Anna:
- wer in 3 Monaten zum doppelten Preis weiterverkaufen will;
- wer sein letztes Geld investiert;
- wer keine Reserve für die Raten hat.
10. Fast fertiges Projekt oder frühe Bauphase
- Fast fertig — kürzere Wartezeit. Eighth Sense soll laut Plan des Bauträgers im Frühjahr 2027 (April–Mai) in die Vermietung gehen. Freie Einheiten: 126.000 $ (untere Etagen), 136.000 $ (obere Etagen), rund 180.000 $ (Maisonette mit 2 Schlafzimmern).
- Frühe Bauphase — längere Wartezeit, mehr Potenzial für Preissteigerung. Body Sense ist ein Wellness-Resort mit Programmen ab 7 Nächten; die Wartezeit beträgt rund zwei Jahre.
Warum Pandawa
Laut Bauträger ist etwa die Hälfte der Gäste Indonesier aus Jakarta und von anderen Inseln: Sie machen Urlaub rund um Nusa Dua, Pandawa und Melasti, nicht in Canggu. Eine weitere große Gruppe sind Australier. Der Staat investiert in die Bukit-Halbinsel: Mautstraße vom Flughafen, neue Straßen, eine zweite Pumpstation für Wasser.
Das vollständige Interview (auf Russisch) gibt es über den Video-Button unten.
